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二手房市场冷中有暖

作者:未知 来源:房地产时报 更新时间:2011年05月22日 【字体:

大邑淘房网讯 日前,美联物业宣布暂时退出上海二手房中介业务。这意味着,上海房产中介业发生了自2008年以来最大规模关店。一石激起千层浪。中介市场将出现关门潮吗?二手房市场跌入冰谷了吗?对此,房报记者走访了沪上多家中介门店,感知市场冷暖,并请二手房经纪公司高管为您揭开幕后真相。

成交萎缩价格缓涨

因为要回老家办些事情,臣信的店长徐罡向公司请了几天假。请假,这在行情火爆的年份,是根本不可能的事情,因为成交一单接着一单,除非十万火急,否则店长两三天不在公司,可能就错过一单大买卖。哪怕是在去年底想请假也很难,一个店一个月也就是六七单的成交,作为店长,必须盯着每一单的各个环节,确保不出差错。

而现在,虽然买房的主力人群和去年差不多,都是自住需求,但是,目前对贷款的严格控制,让不少置换改善型客户望而却步。据徐罡粗略估计,60%的客户都有贷款问题,不是被限贷,就是贷款利率太高难以承受,不少客户甚至期望通过假离婚获得贷款资格和较低的利率。现在能顺利成交的都是首套房。

虽然成交量大幅下降,从年初门店月成交6-7单下降到现在的2-3单,但价格却不降反升,这段时间内,缓慢上涨了4%-5%。

上房置换罗阳店经理徐玮静也有同样的感觉——成交量下来了,价格还在涨。

去年年底成交活跃,让她觉得新一轮行情可能就此开始了,但很快,春节期间开始的新一轮调控让她打消了这一想法。去年底卖掉房子的客户陆续在今年2月购进新房源后,买房客户数量明显减少,到了4月底开始有回升,仍然不及去年年底水平,但是价格却上升了5%-10%。

执着的价格上涨主要集中在小户型上。罗阳七村一套不到40平方米的小户型,从去年10月的68万元涨到现在90万元,而且挂牌一个星期就成交了。中等户型和大户型价格变化不大。“因为都是些年轻人买的,需求很急迫,成交就快。”

去年徐玮静店里的业务员每人每月最少都有两三单成交,现在整个门店每个月才一两笔成交。“往年这个时候根本没有休息时间,每个人都连轴转,现在我两个星期可以休息三天。”

业务少的时候,店里就显得冷清,客户来电比去年同期减少了60%,有时候一上午都接不到一个电话。很多客户询问情况后知道自己被限贷,就没有下文了。上周徐经理带看过两个要买别墅的客户,双方价钱都谈好了,但最后都在徐经理去确认贷款资格的时候戛然而止:客户的妻子在上海贷款买的一套70平方米的房子,一家5口人居住,客户多年前也在外地贷款买过房子,银行明确告知不予贷款。“同样的情况,春节那段时间政策刚下来的时候,还有人照样签了合同去银行申请,试试看能不能批,现在连试都不试了。”

成交火爆的时候,房源买家多,客户也都比较爽气,现在“挑剔多了”。买卖双方看房谈价、成交都非常谨慎。前两天成交双方光是收定金、签定金协议,就从晚饭后时间弄到半夜12点。

六成门店面临亏损

美联收缩上海二手业务的消息,引起了业内对于生死存亡问题的大思考。

汉原地产董事总经理周士顶认为,市场形势不会立刻好转,政策可能继续加码,持久战中,可能陆续有人倒下。

最先倒下的是“夫妻老婆店”。德佑地产副总经理罗亚东透露,根据行业的经验数值,中介门店数量已从一年之前的1.3万家左右,降至目前的不足1万家,萎缩已接近25%。

罗亚东估计,六成门店亏损,调整尚未结束。“以目前套均总价250万元、月度成交套数1.2万套、中介成交占90%上下,整体佣金折扣8.5折左右来推算,上海中介业总佣金收入约为每月4.6亿元,平摊到1万家门店,则店均月度佣收不足5万元。但从门店月租金、装修费摊销、水电费、电话费、员工底薪及佣金提成、总部成本分摊、税收等成本项测算,单店损益平衡点应在月均8万元左右,部分门店损益平衡点更接近月均15万元。因此预计,目前中介行业整体上仅有20%左右的门店盈利,20%左右的门店基本盈亏平衡,而约60%门店处在亏损甚至严重亏损中。未来,除非市场成交量明显反弹,否则,行业门店总数从现有的1万家左右降至7000家左右的可能性依然存在。

也有业内人士对此持有不同意见。智恒(中国)房产总经理赵辉认为,小中介大量关门,并不是因为亏损。很多“夫妻老婆店”的店东,只要看市场在半年到一年时间内赚不到钱,就决定关店了。他们开店关店的成本更低,也无须考虑对品牌的影响,随意性较大。

相反,大型品牌中介在强颜欢笑。沪上多家大型房产经纪公司相关负责人透露,今年头3个月,二手房经纪业务处于亏损状态,原有的扩张计划被迫暂停。更有业内人士透露,上海直营门店规模在100家以上的大型中介,一个月大约亏损500万元以上。

赵辉表示:“智恒盈亏平衡,未出现亏损,今年关了两家店,同期新加盟11家店,在徐汇核心商圈开出两家直营门店。总门店数有增无减。我认为,品牌中介不会随意关店,由于资金实力相对较强,遇到市场不好的时候,一般会选择咬牙坚持。因为门店数量意味着市场份额,亏损也要开店、抢市场。一旦市场好起来,门店的元气会迅速恢复。”

户 型 价 位(万) 面 积(㎡) 小 区
三层门店3卫 170万 720㎡ 芙蓉小区
二室两厅2卫 29万 100㎡ 滨河路
四室两厅2卫 39.8万 167㎡ 观音阁
三室两厅2卫 34万 140㎡ 晋原镇
二室一厅1卫 20万 85㎡ 滨江东路
三室两厅2卫 70万 134.43㎡ 围城南路
户 型 价 位(万) 面 积(㎡) 小 区
二室一厅1卫 850元/月 70㎡ 内蒙古大道
三室两厅2卫 650元/月 122㎡ 芙蓉小区
二室一厅1卫 700元/月 94㎡ 大邑大道
四室两厅2卫 1500元/月 200㎡ 长春路
二室一厅1卫 400元/月 100㎡ 一把火广场
二室一厅1卫 500元/月 90㎡ 小东街
楼 盘 价格(元/平) 区 位
邑都上城 3200 大邑大道
春江花苑 3300 温泉大道
中铁金山 3600 大邑大道
祥荣锦绣一方 3500 大邑大道
恒大山水城 7000 凤凰村
蓬莱尚岛 8000 安仁镇