高层电梯：15年是道坎？

一批高层住宅电梯遭遇“超龄”大限，成都拟明确电梯维修更换草案有望年内完成

最近，皇城公寓的居民李女士乘坐电梯下楼时吓了一跳：电梯在下行过程中突然“罢工”，而且电梯门无法打开……原来，已经使用了13年的电梯由于老化而出现故障。李女士的遭遇不过是成都众多高层住宅老龄电梯所面临的“退休”难题中的一个缩影。

据了解，高层住宅电梯的黄金周期为15年，15年后则进入老龄或故障频发期。而在成都主城区内，于上世纪90年代兴建的一批高档高层住宅，每天承载居民上下楼的电梯相继迈入或面临15年使用大限。成都市质监部门有关负责人透露，目前成都市有大量电梯因维修涉及动用维修基金等难题。

现状：一批老龄电梯毛病多

前不久，位于梨花街的皇城公寓的公告板上，物管公司宝利物业发出通知：皇城公寓是高层电梯公寓，设施设备较多，10多年日夜不停地运转使设备或多或少已出现程度不同的老化现象，维修量增多，物管公司拟对现有物业服务费标准进行调整。

据悉，皇城公寓一幢和二幢的电梯已经使用13年。由于电梯出现老化现象，居民们感受较深的是电梯的反应速度和运行速度明显比不上当年了，最近几年还不时需要维修，甚至出现业主被困电梯的现象。与皇城公寓相比，于1995年建成的锦绣花园最早一批电梯在3年前便出现了“罢工”现象。2008年，小区有一部已使用16年的电梯坏了需要停运维修，由于业主未能形成统一意见，致使一批业主在电梯停运后3个月内只能每天爬楼。住在8楼的蔡大爷称，由于本单元的电梯用了10多年，修好后使用时感觉还是摇摇晃晃，因此更换电梯成了强烈意愿。

事实上，与皇城公寓或锦绣花园一样，成都主城区内遭遇或面临电梯“退休”难题的小区不胜枚举。

症状：保养不力维修积极，业主不堪重负

最近两年，专职从事电梯维修的李工程师十分繁忙，因为平均每天都会有2~3部电梯等着他去维修。“正常情况下，高层住宅电梯的使用寿命为15~18年，如果维护不好，寿命会更短。”有超过30年从业经验的李工程师表示，成都有很多高楼的电梯保养让人担忧，尤其是修建于上世纪90年代的高层住宅电梯。在成都有不少小区，老电梯几乎一周要坏几次，电梯停不准、梯门打不开、过层不停的现象经常发生。又因为很多小区保养不到位，电梯小毛病长拖不决，可能造成机械故障，那时就只能靠大修、大换来解决问题。

据调查，电梯月保养费应该在400元以上比较适当。然而当前电梯保养市场竞争激烈，开价越来越低，工人保养也就越来越偷工减料。一家不愿透露姓名的电梯保养公司负责人透露，几年前公司开出的每部电梯月保费是600～700元，他们一组两个人每天保养两部电梯；但现在为了争生意，月保费降到200元/部，一组人一天要保养六部电梯，只是擦点润滑油，随便掸掸灰就算完成任务。因为电梯是一种复杂的机器，运行时间过长一些参数就会不准，需要重新调整到最佳组合；如果不调整，零件的损耗速度肯定大大加快。但现在工作量增加了三倍，这些“精细活”也就变成了“粗活”，因保养不力，电梯寿命要缩短五年以上。

业界资深人士透露，不少维保公司在保养方面赚不了钱，则在维修上做文章，维保公司开出的维修动辄上万元，大修则数万元，导致业主不堪重负。

难关：换一次电梯，房屋维修资金“洗白”一次

成都商报记者调查了解到，目前购买高层住宅必须分摊电梯费用，一般在购房时开发商都会将电梯费用摊在购房款里，业主在购房时一般不会去考虑电梯的更换问题。但是像上世纪90年代盖的电梯房，需要更新时分摊费用问题就凸现出来了，高层住宅楼配置一部中高档的电梯，设计、运输、安装等所有费用大概在50万元左右。许多购房者更没想到的是，如果使用年限为70年的房子，往往需要更换3～4次电梯，更换费用是非常昂贵的。

锦江区房管局有关负责人告诉成都商报记者，目前成都各小区维修资金看上去很充足，但一旦小区的电梯全部更换一次，基本上是将所有维修资金“洗白”一次，因此他建议小区维修资金不要轻易动用，电梯老化或更换时将是动用维修资金的高峰期。到了第二次更换电梯时，维修基金已经“见底”，到时业主得另行筹款。

业内资深人士算了一笔账：一幢高层住宅楼，按照电梯寿命15年、商品房使用寿命70年计，其间可能要更换3次电梯，每部电梯按50万元，一幢楼三部电梯总的更换费用就是450万元。加上电梯在报废前的维修费用，更换费用可能在500万元以上。这笔巨款，按一幢三梯六户的30层楼180户计算，每户需分摊约2.8万元的电梯费用，也就是说换一次电梯每户业主需要承担的费用约9000多元。如果一些老小区没有房屋维修基金，或者维修基金用光后，更换电梯就成了大难题。

方案：

拟明确电梯维修

更换办法

成都的超龄电梯怎么报废？如何更换？谁来埋单？电梯的维护、安全如何得到更好的保障？

成都市质量技术监督管理局特种设备安全监察处副处长何昌伟在接受成都商报采访表示，现行的《特种设备安全监察条例》并没有规定电梯的具体使用年限，只规定特种设备存在严重事故隐患，无改造、维修价值，或者超过安全技术规范规定使用年限，特种设备使用单位应当及时予以报废。之前北京、上海等使用电梯较早的城市就出现过老旧电梯的更换问题，北京市就曾出巨资来更换过一批老电梯。现在，成都不少高层建筑的电梯使用时间也达到了10多年。

据介绍，成都市目前有约4万部电梯。由于电梯属于业主共有的公共安全设备，但小区又不是所有业主都会使用电梯，因此就会出现维修经费使用在遇到电梯维修时遭遇纠纷。公共维修基金需要2/3的业主签字同意才能动用，但挨家挨户找业主可能出现业主不签字，或者业主不在小区居住无法联系等情况。

何昌伟透露，今年《成都市电梯安全监督管理规定》进入市政府的立法调研程序，他们目前正在起草相关草案，争取年内能形成完整的意见稿。该规定准备明确老旧电梯维修更换的具体办法，比如超过一定年限存在隐患的电梯，可由业主决定，请专业评估公司出具评估报告，根据评估报告来决定是维修还是更换。同时，他们还希望草案进一步明确电梯维保单位的职责，包括物管公司负责电梯安全管理人员必须经过专业培训，而涉及到电梯维修、保养、检验的人员，都必须持证上岗等等。