成都楼市下半年将在震荡中前行 刚需是支撑主力

中原地产：

二手房市场受阻议价空间有望出现

上周有不少“高性价比”新盘入市，并有部分新房价格出现下调，这对于正处在胶着状态的二手房市场有着不小的冲击；从目前二手房市场来看，房东与购房者之间的僵持状态仍在持续，且短期内很难突破；限购对于二手市场已是沉重打击，接踵而至的“限贷、停贷、难贷”对于二手房市场无疑更是雪上加霜。同一手房市场相比，二手房市场面临着更为严峻的考验。

目前成都楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和改善型需求，投资需求被极大抑制，这种状况短期内很难改变。由于房东与购房者均无较大入市热情，二手房成交量仍将在低位震荡。另一方面随着高校学生毕业潮来临，二手房市场的租赁业务量有望在第三季度进一步提高。而从二手房价格来看，目前虽未见明显下滑，但部分楼盘价格已出现松动，随着政策的持续强压，再加上一手房市场的带动，在接下来的三季度，二手房市场将会有不同程度的“议价空间”出现。

二手房成交的持续低迷让多数中介备受煎熬，实力较弱和业务单一的二手房中介更是举步维艰，更多的中小中介机构面临着倒闭或者转行。目前，已有部分中介机构转向未被限购的郊县市场和商业市场发展，这不失为当前市场背景下的一条好出路。未来房地产经纪行业将加速向品牌化、规模化发展。

思源经纪：

项目降价或引发降价跟风潮

上周（6.27—7.3）供应面积为7.5万平米，较前周下降70%，降幅较大。成交量为12.1万平米，环比下降1%，成交量基本与前周持平，市场以消化存量为主。上周新鸿基悦城开盘价格比之前有较大幅度下降，成为继九龙仓和佳兆业之后成都又一降价的港资上市公司，此次降价或许会引发其他楼盘的跟风，出人意料的是，此次降价由向来在成都很稳得住的港资公司发端，究其原因，或许是上半年的销售僵局导致开发商的资金链发生问题，在信贷紧缩的情况下，最好的选择就是降价促销回笼资金，这一次，港资公司率先行动，下一个跟进者是谁，还需拭目以待。

近期，成都市房管局出台通知，将对全域成都商品房销售现场和房地产经纪机构经营场所进行常态化检查，违反房地产相关法律法规政策规定的企业，除了依法受到相应处罚外，还将被关闭网签、暂停预售和媒体曝光等；北2.5环争夺之战一触即发，品牌开发商抢先入驻。思源认为：成都市房管局出台通知将对商品房销售进行常态化检查，这意味着之前的一系列调控政策法规进入执行落实阶段，这无疑是给部分操作不规范的房企出示黄牌。北2.5环作为成都市区内为数不多的尚未被密集开发的区域，是成都城区内的价值洼地，值得开发商关注。

世联地产：

新备案制度下，精装盘将逐渐减少

今后的精装房在预售方案制定、合同条款拟定以及最终的销售备案中，清水房价与精装修价格将明确分开，合同中将明确房价与装修价格，备案时更将明确具体的清水房价。在这一制度下，受到房价与装修价格明确分开的影响，将对精装房市场产生较大的影响。影响主要包括两个方面：

第一，消费者首付压力加大，进而影响到项目销售及回款。由于银行不提供装修部分的按揭，将加重消费者的首付压力。假如一套精装房，总价100万元，其中装修为20万，按揭7成。如果装修部分可贷款，只需30万的首付款。装修分开后，首付款则需要44万，首付款增加了14万元。消费者的购房压力大大增加，这必然会使部分消费者放弃选择精装房。精装房消费者减少，将直接导致精装房项目销售压力加大。在目前本已不好的销售形势下，新精装房备案制度对精装房项目和开发商的资金链压力进一步加大。

第二，精装房项目将逐渐减少。虽然精装房能给项目开发带来更多的利润，但是在利润和销售压力之间，开发商将不得不作出选择。实现销售是产生利润的前提，不能实现销售，利润只是写在账面上的利润。为了降低销售的困难，我们判断大部分的开发商将放弃精装房，而更多地选择开发清水房。这将逆转装修房比例逐渐上升的趋势。