高端变脸：别墅高层玩混搭 赠送面积更惊人

随着房产调控政策越来越深入，开发商的销售压力也越来越大，如何把市场中的目标客户成功地吸引过来，是每个开发商都在绞尽脑汁做的事情。而受冲击最小的高端产品别墅，也开始随着市场的变化，细分客户群，令产品更符合客户的要求，在建筑设计和服务上都有大的改进。

现象1

建筑功能更高端

别墅真正的价值，第一体现在地段上，第二个就是别墅项目的自身环境打造以及别墅的原创设计。万科五龙山的别墅项目体现了这两点。首先，从春熙路开车到五龙山，居然在半个小时内就能到达，交通顺畅地令人喜悦，是很多人梦寐以求的“半小时生活圈”。现在的成都，很多住在三环的市民要到市中心花费的时间都不止半个小时。

另外，万科五龙山的别墅，一改成都别墅的传统风格，向法式风格靠拢，特意创造一种与众不同的别墅生活。

在居住方面，完全以业主的舒适为主，在其对外开放的1400m2的别墅样板间，充分体现了这一点。别墅宽敞的车库可以停3辆车，车库外还有为客人预留的车位。

户型设计方面，重视私密性和空间功能区分。高挑的门厅左右，有客人的休息室和接待室。客厅的功能分区充分显示男主人女主人和儿童不同的需求，每个人都有自己的活动空间，互不干扰。而卧室，书房等空间则确保了私密性。别墅依山而建，沿楼梯来到一层，其主要为社交活动区域，包括餐厨房、酒窖和服务人员住宿区。别墅直对湖区风景，有户外游泳池以及宴会活动区。一切都是为了舒适的别墅生活而建。

现象2

赠送面积更惊人

而雅居乐的御宾府则从产品形态上进行创新。像做独栋一样去做叠拼别墅，是御宾府的最鲜明特点。

御宾府的得房率可达到惊人的266%，在成都别墅市场上，无疑是绝无仅有的作品。最关键的是，它按照独栋别墅的打造方式，集独栋别墅的奢侈舒适和超高赠送空间于一体，也是成都楼市首创性的独栋化叠拼别墅。在御宾府，所有的户型都有令人瞠目的极限赠送空间，就是整层馈赠。在叠上组团“鉴月”，第三层全部赠送给业主，可使用面积达76平米，可以改造成多功能放映厅、瑜伽馆、活动室等生活空间。叠下产品藏境的赠送空间则可建成地下私家会所。整个空间，采用双层设计，总面积约264平米，全作为赠送空间赠予业主。目前，凡是参观了样板间的客户都给了御宾府很好的评价，市场接受度较高。

现象3

中小别墅成主流

目前经济形势不太好，再加上调控，别墅总面积太大，过高的总价会将部分购房者挡在门外。如果总价降下来，购房人相对容易接受。为了迎合市场需要，8月份，成都多个中小别墅项目将推出，面积多在200-400平方米之间。

位于牧马山片区的置信·牧山丽景，在8月初推出的主力户型区间在288——388平方米之间。新推出的产品虽然降低了总价，但是功能设计上更加人性化，更加注重私密性。同时保持了别墅的尊贵感和景观性。

金科廊桥水乡将要推出的叠拼产品面积在160——180平方米，联排最小面积240平方米，独栋别墅300多平方米。也主要是为了适应市场的变化，这种面积区间的别墅更好卖。

三盛·翡俪山将推出的二期房源云溪涧的最小面积260平方米。产品功能进行了优化，更符合市场需求，受经济大环境的影响，许多消费者购买别墅时，除了考虑单价外，也更多地考虑总价。在这样的环境下，小别墅的吸引力显然比大别墅更大一些，而据市场接受度来看，客户最喜欢的也是200——400平方米之间的产品。

现象4

别墅高层在混搭

在某些别墅区，高层电梯项目悄然出现，别墅和高层，两个产品线上的东西，一个主打高端，一个主打刚需，同时出现在别墅区，这是市场的必然还是巧合？

在某大开发商的别墅区内，电梯高层开始修建。有业内人士分析说这说明开发商改变了产品性质，开始迎合市场上的刚需人群。

在温江国色天乡的某大型别墅楼盘，业态以别墅为主，从今年初也推出了单价在4000元/平方米的电梯高层，受到刚需人群的欢迎，销售一度火暴。无独有偶，金堂的某著名别墅楼盘也将在9月份推出性价比极高的高层电梯，主要针对人群也是刚需。连牧马山附近的别墅区，也开始修电梯高层，目前开始销售。充分说明高端市场悄悄的变化。而且这些高层项目都可以享受别墅的配套。说明开发商也认识到高端市场的风险，开始随着市场的需求变化。

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市场交易状况

根据嘉联地产第32期别墅周报，在6月和7月，成都的别墅只有少量供应，8月的第一周，成都市别墅市场重新出现了新增4.96万平方的大型供应量，为市场重新注入活力。8月1日至7日当周成都市共成交别墅23套。成交面积7192平米，相比上周有所上升。该周主城区别墅成交5套，近郊成交10套，远郊成交8套。

成交量相比起上周有小幅上升，市场相对稳定。各类型别墅成交中，联排别墅最多，为15套(主城区5套、近郊7套、远郊3套)、其次是独栋6套 (远郊与近郊各有3套)，双拼别墅最低，仅2套 (远郊2套)。

本周成都市本周新增4.96万平米供应。共成交别墅23套，成交套数环比上升21%；成交面积7192平米，环比增加2.9%。销售集中在远郊的项目，以联排，独栋别墅居多。

由于通胀因素导致市场处于加息通道，银根收紧对房地产高端市场有一定影响，部分高端购房群体对资金的去向也会趋于谨慎，加之楼市调控力度并未放缓，销售难度必将增大。本周供应量相比上周大幅上升，在银行政策步步紧逼的大势下，开发商们对市场的挑战仍在进行。

别墅购买者一般具有多套住房，受到限购令的限制，失去购买资格。主城区别墅将面临一定的销售压力。最近几周远郊别墅项目销量均大于主城区。