新华社：三问首套房贷利率上调

新华社“新华视点”记者叶锋、刘德炳、姚玉洁、陈先锋

记者近日在上海、北京、广州等地采访证实，中国建设银行已提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮５％甚至更高。此举增加了首次购房者的成本，引起市场广泛关注。

个别银行上调首套房贷利率是否引发更多银行跟进？从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？房地产领域的差别化信贷政策如何落实，从而对不同类型的购房需求能“有保有压”？“新华视点”记者就此进行了采访。

建行上调首套房贷利率是否会引来效仿？

日前，在建行北京分行的一个个贷中心，一位工作人员向记者表示，该网点目前对首套房按首付三成执行，但利率需视客户的资质而定，基本上对客户执行基准利率１．０５倍的利率政策。记者采访了解到，建行在上海、广州、深圳等地的分支机构也表示基本上将首套房贷利率调整为基准利率的１．０５倍甚至更高。

工、农、中三大国有商业银行对外表示，没有上调个人房贷利率。但记者了解到，银行对购房者“惜贷”已较为普遍。上海祥阳地产莘庄店的一位工作人员告诉记者，目前从工行、中行等已很难贷到款，即使能批下来，审批放款时间也大大延长，等待两三个月是家常便饭。

银行缘何在此时提高首套房贷利率？分析人士认为，一方面，是银行资金相对偏紧。央行数据显示，９月份人民币贷款同比少增１３１１亿元，创下２１个月来新低。在上海等热点城市，９月新增个人住房贷款仅寥寥数亿元。不少银行人士坦言：“每到年底，贷款额度总是不够，资金供不应求。”作为房贷的“大户”，建行更无法例外。

另一方面，是银行趋利本能所致。广州合富辉煌首席分析师黎文江说，通过提高贷款利率，银行可从中筛选出最优客户，从而在资金有限的情况下确保最大收益。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至２１％，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。他预计：其他几家主要银行也有可能效仿建行，提高首套房利率。

记者采访获悉，上海一些股份制银行更早时候就已对首套房贷利率悄悄“涨价”。广发银行在上海地区从８月中旬开始将首套房贷利率上浮了１０％，光大银行也表示，首套房贷利率上浮５％－１０％已经执行了３个月左右。　

不过上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“预计明年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落”。

首套房贷利率上调对楼市影响几何？　

上海永庆房屋有限公司经纪人士为记者计算：以１００万元、２０年的首套房贷款为例，利率从原先的基准水平上调至１．０５倍后（现行基准利率７．０５％），月供从原来的７７８３．０３元上涨至７９９４．９元，借款人每月要多还款２１１．８７元，大致相当于加息２次，贷款２０年累计利息增加５０８４７．８８元。如果较基准利率上浮１０％，月供将增加到８２１２．５７元，２０年利息支出将增加１０３０８９．６３元，大致相当于加息３次。

在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮，对楼市波及面可想而知。

业内人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投资投机性需求和一些改善型需求；如果首套房贷利率全面上调，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，“房地产市场的各类需求将全面受到影响”。

一些房产中介告诉记者，首套房贷利率的上浮，将明显影响到买卖双方的心态。对于购房者来说，这将进一步加重他们的观望情绪。对于房东来说，则要分两种情况：若没有资金压力，或会选择转售为租，则受到的影响不大；若有资金周转的需求而需要急售，则首套房贷利率上浮会成为他们降低房价的“催化剂”。

宋会雍等专家分析，从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。

房地产差别化信贷政策如何落实？

近年来，首套房的购买成本持续增加。利率方面，从今年２月以来，五年期以上贷款基准利率由６．４％先后上调至６．６％、６．８％和７．０５％；优惠方面，优惠幅度从最初的基准利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上调至１．０５－１．１倍。

一些贷款购房自住的人说：“每次加息过后，每个月的还贷额都要增加几百元。”一些看房者则抱怨：“房价没有明显下调，购房门槛和成本却一直在提高，买房似乎越来越难，感觉颇为‘受伤’。”

差别化房贷政策一直是楼市调控“组合拳”中的重要招数。实际效果证明，在稳健货币政策的背景下，差别化的房贷政策能对投资投机性需求和过快上涨的房价发挥一定程度的抑制作用。

但业内人士指出，“差别化”应该体现为“有保有压”。如何在抑制炒房投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成“误伤”，也是对差别化房贷政策的考验。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，一般来说，政府对基本住房需求的支持方式有两种，一种是对比较困难的群体直接提供住房保障，另一种是对有一定购房能力的首次购房群体实施税收、信贷等方面的政策扶助，“银行房地产贷款政策的调整应当着眼于限制投资、投机性需求，保护和鼓励合理自住需求，商业银行在追求自身利润水平的同时也应积极落实国家房地产调控政策”。

业内人士还指出，随着楼市调控的持续深入，目前市场博弈的天平正向购房者逐渐倾斜。在保持调控政策连续性、稳定性的同时，要增强政策的前瞻性、针对性和灵活性。在政策储备上，应考虑到市场到一定阶段有所“激活”、合理购房需求逐渐入市的情况，应切实落实针对合理购房需求的信贷政策，维持楼市的健康平稳运行。