成都“金九银十”难承期待 房价直降几率不高

2011年第39周（9月19—25日），全市共有44个项目新增预售，新增预售总面积达148.7万平米，其中住宅面积121.9万平米，住宅总套数为12505套。上周成都主城区住宅共成交1182套，成交面积为11.4万平米，环比上升44.3%。高新区成交量仍居于首位，共363套，成交量占主城区总量的32.7%；金牛区居第二；锦江区成交102套，成交量仅占全市的7.5%；成华区成交均价为全市最低，为7515.6元/平米。（注：不包含保障房数据。）

从近八周的成交情况来看，主城区住宅成交均价为8296.2元/平米，环比下降6.8%。上周单价低于8500元/平米的住宅成交量占总成交量的70.0%，各区最高均价8641.3元/平米，因此均价比之前有小幅下降。

“金九”进入尾声，在限购等政策叠加的效果下，一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销，而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。目前来看，主要出现倒挂的依然是郊区，特别是库存量大的小区域是倒挂现象最明显的区域。一线城市倒挂现象的出现代表了市场可能进入了价格下行的通道。

嘉联点评：出现倒挂现象的原因可能有：开发商临近年底，面临业绩问题，有银行回款的压力和施工面临结账的压力，打折跳水在所难免；另一方面，二手房的小业主则相对压力小得多；此外，政府限价也是一二手房价格倒挂的原因之一。

中原地产：房价直降的几率不高

据中原地产数据显示，9月1日至9月23日，成都市新开盘楼盘，整体认购、订购率仅为30%左右，且呈逐周下滑态势；处于传统“金九”时节，经过长蓄客、开盘去化率，依旧难以抬头，颓势毕现。中原认为此种情况，一是源于实际价格与现在市场状况下购房者心理价位的差异，导致购房者持冷静的观望态度；二是金九银十的催化作用在秋交会才能完全显现出来，开发商的市场促销策略的重心也放在秋交会。

中原地产认为，成都楼市在这种供远大于求且又背负“限购、限贷、限价”三重大山的情况下，出现了供求关系的不平衡，供大于求。所以毫无疑问，这次的秋交会将会出现多种的优惠，且以之为主旋律。但不可否认的是，由于如今的局势尚不明朗，出现直降的几率不会高，但以各种形式出现的优惠促销却不会少。

思源经纪：卖方坚持会前跑量策略

近段时间开盘推量屡创新高，卖方坚持房交会前跑量策略。上周（9.19—9.25）主城区市场有10个新增项目，新增面积为26.51万㎡。主城区6个板块有新增供应，主要集中在新城南板块，供应面积为11.22万㎡。
宏观层面：上周，央行行长周小川对中国经济做出最新判断：当前和今后一个时期，中国经济增长动力仍然较强，但短期内也面临物价上涨较快、资本流入较多的挑战；在当前国际经济动荡的背景下，经济危机已成共识，出台刺激政策将是下一阶段各政府主要考虑的问题；中国CPI的进一步回落，经济增速放缓，将促使中国的政策基调转向保增长，或给房地产业带来转机，但现阶段解决房企资金压力的唯一方法仍是降价促销，以价换量，现金为王。

区域层面：在开盘市场持续两周井喷的情况下，上周供给环比回落14%，成交环比上升10%，但从整体看，供给高峰下的市场成交态势依然疲软，开发商为加快下半年降价跑量的步伐，“金九银十”期间进一步拓宽销售渠道（从近两周开盘市场看，中海、蓝光、绿地、九龙仓、雅居乐等开发商都积极与二手房中介联动），且部分楼盘取得可观效果，预计十一房交会期间，将沿用此种销售模式扩大销售。

嘉联地产：价格倒挂主要在郊区

正合地产：“金九银十”难承期待

上周（9.19-9.25）市区商品住宅备案成交10.51万平米，环比上上周（9.12-9.18）的9.61万平米上升9.36%，略高于政策调控以来9.92万平米周均成交水平。市区二手住宅成交548套，比上周（9.12-9.18）394套上升39.07%，与政策调控以来537套的周均成交水平基本持平，但仍处于历史低位。

上周（9.19-9.25）市区住宅类项目新增推售3427套房源，合计39.53万平米，环比上上周新增推售套数上涨约64.05%，环比上上周新增推售面积上涨约105.46%。市区各住宅类项目开盘当日共成交房源1238套，开盘当日套数成交率36%。从认购端数据看，市区商品住宅认购成交面积15.42万平米，环比大幅上升22.87%，主要原因是受金房华韵天府、中德英伦联邦等热销项目集中认购拉动。2011年截至上周（9.19-9.25）市区商品住宅备案共成交503.63万平米，51350套房源。）市区二手住宅共成交21736套房源。

“金九银十”作为开发商冲刺全年业绩的绝佳契机一直被寄予厚望，但在楼市调控政策不断释放的大背景下，国内诸多地区楼市早早“入冬”，曾经的“金九银十”概念也使开发商和购房者心态发生微妙改变。