成都楼市面临全面洗牌 部分中小房企积极寻求合作开发

日前，房企前三季度业绩排名出炉，500亿以上的房企超过5家。调控之年，品牌房企业绩依然保持着稳健的上升态势。但需要注意的是，各梯队的门槛在不断提高，其间的差距也在进一步扩大，其中一二级梯队差距已达近百亿。相比往年，房企的业绩分化有进一步拉大的趋势。

而在成都市场上，“马太效应”也以同样的形式在上演。在日前公布的成都第三季度主城区房地产项目销售前十名中，几乎是清一色的大型品牌房企项目。在不久前结束的成都秋季房交会上，品牌房企在成交量方面也是独揽大头，而一些中小房企则成交惨淡，甚至是零成交。

多位业内人士表示，由于大型房企较之中小型房企具备品牌、资金以及土地储备等诸多方面的优势，随着调控的深入，中小房企的处境将越来越艰难，在这种形势下，中小房企开始主动寻找与大型房企合作的机会，以此获得新的发展空间。

部分中小房企困境重重 成都房地产行业面临全面洗牌

在日前公布的前三季度房企业绩排行榜中可以看到，排名前30位的大型房企销售业绩依然不减上升之势，其中万科等大型企业的业绩均已接近或超越去年全年水平。

但与此同时，业绩分化也逐渐明显。达到500亿以上销售额的企业继续扩容，从去年同期的万科一家，增至今年的5家。这与第二梯队差距已近百亿。

业内人士分析，房企间的业绩分化趋势越来越明显，这显示调控已经使得中小房企的处境越发艰难，一旦房企的洗牌大幕拉开，中小房企破产或者被并购的就会成为必然。

事实上，2011年，房地产业正在经历前所未有的并购潮。中原地产最新的统计数据表明，前三季度，我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了87宗，总交易金额已经达到了256.65亿元，远远超过去年同期165.25亿的总规模。仅9月一月全国房地产市场股权交易达到7宗，金额近30亿元。

星彦地产成都分公司策划经理龙昊对本网表示，房地产市场正在从不规范走向规范的过程中，资源必然会向行业寡头集中，中小房企将难逃被边缘化的命运，这种趋势是一种正常现象，总体来说利大于弊。

而放眼成都楼市，这种趋势也越发明显。据房管局的统计数据显示，成都第三季度主城区房地产项目销售前十名共成交4200套商品房，其中大型品牌房企项目占7个，成交套数2837套，占总数近70%。而在最近结束的成都秋交会上，前十名的成交项目也被大型品牌房企项目占去9个。

世家机构研究部相关负责人表示，调控后，购房者的购买心理受到较大影响，出于对项目安全性、保值性以及品质的诸多要求，购房者需求越来越趋向于品牌开发商所开发的项目，而融资渠道单一的中小开发商在未来或将难以维继，合作开发或是被大企业兼并将是其唯一出路，在本轮前所未有的严厉调控下，成都房地产行业又将面临一次全面洗牌。

业内人士分析，除了具备品牌和品质优势外，大型房企在资金实力、融资渠道和土地储备等方面皆胜于中小开发商，因此无论是在争夺市场还是承受风险能力方面皆比中小开发商有优势。

在当下政策和信贷双重施压的情况下，部分中小房企面临淘汰出局的困境，对大型房企而言不过是过了一场冬天而已。

降价不走量致观望情绪愈浓 寻求与大型房企合作成出路

据龙昊介绍，由于高利润驱使，绝大多数中小房企都是近两年才参与房地产开发的，由于缺乏实力和经验，很难开发出具备竞争力的产品来。因为产品本身优势不明显，因此中小房企不能通过降价走量的方式回笼资金，而降价只会引发更严重的观望情绪。而且从市场表现来看，没有哪一家中小房企项目通过降价获得了好的销售业绩。

而随着一线城市的调控趋紧，更多的大型房企将进入二三线城市，届时，成都的中小房企将面临更加激烈的产品和价格上的竞争。对中小房企而言，一旦不能通过销售来进行及时套现，资金链可能随时断裂。

去年以来，信贷政策逐步趋紧，房企的资金渠道饱受挤压，尤其是对一些中小房企而言，已经很难从银行获得款项。大型房企可以通过股票增发、发债等方式扩宽融资渠道，但对中小房企而言，只能民间借贷来缓解资金链压力，民间资金一时间成为中小房企扎堆“抽血”的地方。

据知情人士透露，自下半年以来，成都一些小型房企开始规模性的涉足民间借贷。尤其是进入9月份，伴随着“金九银十”的落空，一些原本期待靠“金九银十”回笼资金的中小房企突然陷入资金紧张，民间借贷又迎来新一轮的高潮。

但民间资本通常会经过多人周转，资金链臃长，无疑给本身不稳定的中小房企平添了危险因素。龙昊表示，由于民间借贷合作双方的诚信度不够，且合约不受法律保护，很容易出现违约，造成了这个资金链环节异常薄弱。

世家机构市场研究部相关负责人表示，中小开发商通过民间进行借贷后，如果市场销售依然低迷，只会造成资金短缺情况继续恶化、债务不断累积，开发商的利息成本风险与日俱增，最终面临破产或者被兼并。

该负责人给出建议，随着市场调整，刚需户型将逐渐占据市场，中小房企可以适时调整策略，对刚需产品进行升级，推出更多套二、套三等功能趋于完善小户型产品，以此迎合刚需市场。另外，中小房企应积极参与保障性住房建设，在保证利润的同时，积极规避市场风险。

多数业内人士表示，从目前市场表现来看，房地产市场加速洗牌已经在所难免。在市场“大浪淘沙”的过程中，部分资金链紧绷的中小房企应积极寻求与大型房企合作，一方面依托大型房企的实力抵抗市场风险；另一方面，在资产重组的过程中获得新的发展机会。