井喷之下呼唤理性健康 商业地产让成都更繁荣

上周三，由成都商报与四川省连锁商业协会、四川省商业地产联盟联合主办的“2011成都商业地产发展论坛”落下帷幕，与会专家、学者、嘉宾就多个问题展开了激烈讨论。论坛现场，还进行了成都商业地产十年颁奖。

成若容易却艰辛，看似平坦最崎岖。成都商业地产在近十年的发展中也因开发模式、开发销售等付出了昂贵的代价，井喷之下呼唤商业地产发展之路更加理性、健康。“现在商业地产的开发模式将来一定面临洗牌。”中国商业地产联盟秘书长、《商业时代》杂志社总编辑王永平表示，未来的商业地产“抢人”和“抢资源”的趋势非常明显，高集中度、品牌化、规模化、连锁化是一种必然。

商业地产随零售业态的创新而更新换代

如今，在“淘宝”上购物早已不是新鲜事，在互联网上“团购”也成为常见购物方式，甚至连“房子”这样的大件也可以“团购”。京东商城成都分公司副总经理张锦勇在论坛现场分享了一组数据：2010年，中国电子商务的整体交易规模为4.8万亿，同比增长33.5%，网络购物占比达到10.4%，总额为5131亿元，相当于沃尔玛在中国零售额的12倍。由此可以充分看出，互联网、电子商务已经真正进入到寻常百姓的日常生活中，并且对传统零售业产生了巨大冲击，同样也影响了商业地产的发展。

面对这样的冲击，成都伊藤洋华堂董事长、总经理三枝富博表示：“已经不能通过效仿的方式来创造价值了，必须要通过投资性的方式来创造价值。”“消费多元化了，也比较理性了，所以我们希望更多的是提供一种体验，一种文化的感受。”人和商业控股有限公司成都分公司总经理李向辉同样表示，在互联网的冲击下，零售业需要更注重体验感的营造和文化的注入。

商业地产在零售业的创新之下，当然也不可能岿然不动，只能是“见招拆招”。“规划、招商、运营”，蓝光和骏成都分公司吴桂平认为这三点是商业地产的主线，也是突破口。

“项目的选址、物业功能的设计、业态配比、经营定位、租售比的确定等，都属于前期规划的范畴。”吴桂平认为，针对零售行业消费模式的变化，把商业地产中的零售业类、办公类、酒店公寓类等不同类别的产品比重合理配置，甚至有必要调整和压缩受网购行业影响较大的产品。同时，在购物中心的功能设计上要强化体验式消费功能的设计，在零售业态配比上要加大非零售业态的比重。“在前期规划中，把握市场的脉搏，精准定位、科学规划、合理设计，最大限度地满足商业运营的需求，对后期招商和运营提供保障。”

写字楼市场面临机遇也有隐忧

“写字楼是一个载体，其实运用它的是公司。2009年，成都新增公司数是2.791万家，2010年是3.2万多家。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐分析，假设每家公司都只需要一百平方米的写字楼，那每年都有两三百万平方米的新增需求。但是，现在这些需求量很多都隐藏在民宅和商住复合楼，如果把这些量挖掘出来，那么现在的供应量还不够。

“2010年和2011年是成都的写字楼市场到目前为止供给、销售、去化最庞大的两个年度，但是绝对不会是最后的两个年度。”蔡孟颐表示，成都在整个西部大开发中扮演了非常重要的角色，所有的国际、国内大型机构不断地涌入成都。这些对于成都写字楼市场来说，都是利好，都是机遇。

“未来几年中写字楼的发展将会有非常好的前景，但有好的前景也并不代表整个市场是一片看好。”莱蒙置业（成都）有限公司总经理罗小华表示，从2010年1月份到今年的10月份成都写字楼供给量为400多万方，销售量只有200多万方，存量就有200多万方，总体来说是供大于求，所以未来的形势还不是特别乐观。

在这样的市场情况下，写字楼开发商都在寻求新的发展方向。罗小华说：“莱蒙国际借鉴国际上流行的最新办公楼组合方式：服务式办公和西礼式办公，在成都做出新意来。”四川盛唐实业集团董事长唐闻就表示，在做写字楼产品的时候有“三要”：“要做好定位；要沉住气；要服好务。”

城市多中心 为城市综合体提供了发展空间

在城市化快速发展的进程中，多中心成为城市发展的一种趋势。同时，因为城市综合体迅猛发展对城市化进程产生的革命性影响，一些开发商甚至打出了“非城市综合体不做”的口号，但是城市综合体并非万能，在成都过去的几年里，有非常多的城市综合体已经出现了同质化现象。
在成都成商地产有限公司总经理赵宇光看来，“城市综合体首先在物业的形态上是三到四种以上，规模上至少应该有一定规模；第二是城市综合体的业态必须是相互促进，综合业态是‘1+1+1要大于3’，形成一种集群效应。”

对于在城市综合体的打造上成为成功样本的万达广场，成都金牛万达广场投资有限公司总经理聂和平分析，万达广场除了具备商业、酒店、写字楼等城市综合体的基本要素之外，还具备休闲的特点，为不同年龄层次的人提供享受场所。事实上，城市多中心与城市综合体的发展是互为补充、互相促进的，这是城市化进程的必然之路。

专业市场 “专”和“新”很重要

数码广场可以说是成都成功专业市场的代表。重庆博众房地产管理研究院院长阎占斌表示，其成功的关键就在于专业和创新。特别是在当下，互联网冲击之下，专业市场需要有更多新的经营管理方式。

在中调战略的催化下，成都的专业市场近年迎来了井喷。以家居建材、五金家电、日用家纺、汽车配件等为经营内容的专业市场超百家，呈现全面爆发之势，这也加剧了专业市场之间的竞争。成都佳飞投资有限公司董事长陈家飞表示，佳飞建材家居市场在服务上花了不少工夫，以五星级酒店的服务作为标准，打造舒适轻松的购物环境。摩尔汽车文化商贸城则是在文化与项目的结合上下工夫，用成都摩尔国际物流发展有限公司项目总监李勇的话来说，“把文化体现在对时尚和消费理念的追求上”，立足于把汽车主题作为核心体验，打造属于成都自己的汽车文化商城。

“硬件过硬、可持续发展、差异化，这三点在专业市场的打造上十分重要。” 中润·欧洲城国际家居总部执行总裁汪飞表示，在做好这三点的基础上，企业之前的联动与支持也十分重要。同区域的专业市场之间既是竞争对手，也是同舟共济的朋友，携手炒热市场与区域的同时，也能够保证自身的发展。