首套房贷利率或放宽 难阻2012年房价继续下跌

12月23日，住建部年度工作会议，部长姜伟新提出，2012年，在坚持房地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。其中，“优先保证首次购房贷款需求”的提法被第一次强调。

住建部的新提法，被有些评论人士调侃为“住建部要掌银行的权”，并且，具体贷款需求如何激发，还有待各方协调。但这次会议所透露出的信息，在中国房地产商会会长聂梅生看来，正是明年楼市调控的一大新方向：首套房贷款和相关政策将定向放松。

但总体宏调推进的底色仍不变： 12月25日，继深圳、北京、上海之后，广州也表态明年继续限购。

在调控严厉趋势不减之下，聂称，首套房贷松动对楼市影响有限。

虽然目前市场上，有部分银行开始调回基准利率，甚至不排除更低幅度优惠；但聂认为，在当前房价下行趋势下，商业银行出于自身风险和利益考虑，首套房贷大幅优惠不太可能，首付重回二成更不可能。

更关键的因素则是房价下行空间，业内普遍认为房价下跌才刚刚开始，“从08年经验看，这轮调控的冬天会很长，至少有10个月。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭称。

高利息成本

最新数据显示，11月份楼市成交跌到冰点。

11月万科销售金额82.9亿元，同比下跌36%；保利地产11月销售42.1亿元，环比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂园11月也仅实现25亿销售，环比大减43%。恒大11月销售环比大跌约8成，仅为12.4亿元。

背后的原因，除了本轮限购、限贷政策的持续外，还在于银行信贷的“釜底抽薪”，“银行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京华远地产董事长任志强说。

万科董秘谭华杰告诉本报，三季度以来，商业银行由于信贷额度不足，普遍提高了首次置业的首付成数，并逐渐将利率上调至基准利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。

“特别是9月份之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大”。

另一重表述是，购房的高利息成本，抵消了房企近期的降价举动。

“当前的利率成本抵消了房价下跌。即使降价，人们也不出手。”北京中原统计数据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，在去年10月贷款，按照当时的利率，20年需要支付的利息款为47.5万左右；而之后存准金率的接连上调以及加息，令购房者按基准利率贷款100万，需要支付接近87万利息。

从去年到今年，同样的贷款利息多出近40万，接近房价20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价也并没有降。

“银行是调控的主要受益者”，北京大学房地产研究所所长陈国强称：调控“误伤”了刚需、自住群体。楼市调控后相关主体几乎都受损，唯独银行例外，首付上调、利率上浮等等确保了银行利益。

陈国强称，此前过于刚性和一刀切的地产宏调政策需纠偏，向合理住房需求倾斜，也就是在严厉调控房价的整体趋势下，通过一定措施保障首套房的合理住房需求得到释放。