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私改窗户封闭公共门侵占业主屋顶 如何维权?

作者:江先海 来源:华西都市报 更新时间:2012年01月14日 【字体:

自本报的维权热线开通以来,几乎每天都会接到读者的咨询电话。9日,读者蒲先生打进热线咨询,他家所在的房屋屋顶被隔壁单元的业主私自通过私改窗户的方式变相占用,他多次找到相关部门要求解决此事,但一直没有回音。于是打进本报热线,希望本报律师为其提供法律帮助。

私改窗户封闭公共门侵权占用业主屋顶

在该小区内记者发现,蒲先生住在该电梯公寓的6栋3单元25层,隔壁4单元的楼层比蒲先生所在的3单元高一层(共26层),4单元26层业主的窗户正好对着蒲先生所在的3单元屋顶。
蒲先生告诉记者,最先发现隔壁邻居侵占他们屋顶是由于他家漏水。有一天,蒲先生发现他家的墙壁出现漏水情况,于是通知物管公司,并会同物管公司人员一起到屋顶查找漏水原因。当他们来到通往屋顶的公共门时发现,以往都开着的门已被紧锁。经过物管公司保安的帮助,他们终于来到屋顶,结果却令蒲先生非常气愤,因为造成他家漏水的原因是隔壁4单元26层业主私自将他家窗户改造成一扇门,并准备在他们单元的天台上搭建房屋。

记者在蒲先生家发现,漏水的地方还有污水留下的痕迹,经过蒲先生与4单元26层业主交涉后,该业主已经用一桶防水材料暂时解决了漏水问题,但因要保留证据,蒲先生一直没有对漏水的墙壁进行处理。在蒲先生家的天台,记者和两位律师发现,隔壁4单元26层业主确实将他家窗户改造成了一扇门,天台上也残留着一些建筑用的砖头和水泥。记者和律师一起试图与4单元26层的业主取得联系,但无论是敲门还是拨打对方电话,对方始终不接受记者采访。

寻找最佳维权方案不同问题分开维权

对于蒲先生提出的法律援助,四川致高律师事务所宋关平和赵轲律师均认为,蒲先生遭遇的情况宜分为两个部分来看,虽然蒲先生的屋内漏水是4单元26楼业主私改窗户造成,而26楼业主私改窗户的目的是欲霸占3单元屋顶,事情都因4单元26楼业主私改窗户所起,但是在法律关系上应拆分开来。

首先是关于屋内漏水的问题,在该侵权法律关系中,蒲先生和26楼业主是两个法律关系主体,蒲先生可以通过包含但不限于诉讼的方式来要求26楼业主停止侵权恢复原状。对于26楼业主私改窗户,违反了规划管理规定,应由行政执法部门责令其整改恢复,否则将面临罚款以及其他行政处罚;

其次是关于26楼业主私自占用3单元屋顶的问题,对此本报以前见报的案例中已有解读,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……因此3单元屋顶属于该栋楼全体业主所有,4单元26层业主无权私自占用,更不能对进入该屋顶的门上锁,但是在法律上,由于屋顶是全体业主共有,并非蒲先生一人所有,主张26楼业主侵权的主体应该是3单元的全体业主,在入住率较低的情况下等待全体业主来主张权利比较困难,但至少4单元26楼业主不应将公共门上锁。

最后,宋、赵两位律师对蒲先生建议,漏水问题蒲先生应该通过司法途径解决;而26层业主私改窗户的问题,则应该与行政执法大队加强沟通,通过行政执法下达违法认定并要求26楼业主恢复原状。只有这样,才能既解决漏水问题,又解决26楼企图侵占业主共有的屋顶的问题。

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