成都高端住宅回暖尚待时日 调整模式应对市场

近日，成都楼市刚需楼盘暖意融融，绿地成都项目两周劲销15亿、华润青年房展会两周清盘800套房源、中德英伦联邦单盘一月斩获1.5亿……与刚需的热闹相比，高端住宅市场却是一片冷清，鲜有成交。

上月中旬，仲量联行发布了2011年度成都房地产市场回顾报告。报告指出，受国家调控政策影响2011年成都住宅市场持续低迷，高端住宅受伤严重，全年呈现量价齐跌。去年成都高端住宅成交套数同比大幅下跌40.9%。直至目前，这种下滑趋势仍在继续。

业内人士指出，此番刚需住宅成交反弹源自被抑刚需的释放，无法真正的带动市场回暖。没有政策的支持，高端住宅仍将持续冷清。

调控政策继续  高端住宅回暖时候未到

据世家机构统计数据显示，上周（2月13日-19日）成都商品住宅共成交1016套，同比上周上涨24.2%。年后，随着刚需购房者入市，不少刚需楼盘迎来小阳春。同时，在楼盘的优惠和房贷利率松动消息的双重刺激下，刚需楼盘暖意仍在持续。

一边是刚需盘暖意融融，一边却是高端住宅的春寒料峭。从透明房产网上周（2月13日-19日）商品住宅公开成交数据可以看到，在上周成都商品住宅新房成交中。其中成交均价在13000元/平米以上的房源仅12套。成都高端住宅市场的冷清可见一斑。

业内人士指出，高端住宅市场自去年十月房交会后，市场开始逐渐显现出低迷状态，全年呈现量价齐跌。进入2012年以来，随着调控政策继续从严，高端市场萎靡之象尽现，逐渐陷入了降价、滞销的尴尬境地，一些延迟开盘、隐性开盘等现象也随之而来。

位于锦东路的九龙仓雍锦汇在去年1月便取得预售许可证，当期推出78套房源。截止昨天透明网上仍显示可售房源63套。而由朗基地产打造的朗基望今缘于去年5月取得预售许可证，其3万/平米的价格令人咋舌，然而截止昨天在透明网上的信息显示其大部分房源被抵押，售出房源不多。同样在去年11月亮相的保利系列高端项目——保利康桥，在透明房产网上显示推出的房源仅走量五分之一左右。

对此，锐理数据总经理郭洁向本网表示，当下言及成都高端住宅回暖为时尚早。她指出，高端产品并不是没有市场需求，而是高端住宅产品的消费群体暂时受制于政策和市场环境的压制，难以释放，所以目前成都高端住宅市场尤其是主城区范围内几乎没有什么走量。

成都主城区一项目销售人员也对本网表示，高端住宅回暖，主要还是看政策变化。当下刚需盘回暖，不能带动市场回暖，高端住宅也只有眼馋的份儿了。就目前市场形势看来，等待政策的回暖不太现实，关键还是要做好当下，一味的看、等、望都是不利的。

高端住宅市场好坏不一 区位性价比成关键

自09年市场复苏以来，随着土地成本的上升，越来越多的开发商开始转战高端项目。去年，成都迎来高端项目集中亮相。万科·五龙山、华润·金悦湾、亚特兰蒂斯·黄金时代、伦敦·金阳西区、保利康桥等一众高端项目纷纷亮相。

然而在政府的严厉调控之下，虽然放量增加，成交量却出现持续下滑趋势。世家机构品牌总监吴思竹指出，随着2011年的宏观调控尤其是限购政策的实行，对高端住宅来说是一个大浪淘沙的过程。让高端市场的大门越来越小，市场反应也逐渐分化。一方面真正的高端项目将依然保持稳定的成交甚至受到热捧；另一方面，部分产品却将陷入降价、滞销的尴尬境地。

在这个过程中，随时关注市场变化，及时调整策略应对市场考验成为关键。

金阳.伦敦西区策划经理文豪向本网表示，在今年的市场环境下，作为占据主城区稀缺资源的城市豪宅，金阳.伦敦西区的目标客群相对小众化，因而在今年将会根据实际情况调整营销策略。制定更有效的销售策略，在营销上将选择更加有效的圈层营销手段。

同时，亚特兰蒂斯·黄金时代策划经理赵凯也表示，亚特兰蒂斯·黄金时代自去年亮相以后推出的一批次30套房源已售罄，取得了不错的销售业绩。面对今年的市场情况，亚特兰蒂斯·黄金时代也将在销售策略上做出相应调整，追求突破。例如在营销手法上加入一些行销的理念和手法。

开发商纷纷“挤入”高端产品开发阵营，在产品上不断创新，打在拥有核心竞争力的产品也成为应对市场变化的关键。交大.归谷作为交大房产打造的第三代科技住宅，其将科技与生活的融合吸引了不少消费者的青睐。它在绿色科技上的创新使之走在住宅开发创新的前列。

另外，来自于成都透明房产网的资料显示，一直备受关注的绿地.锦天府已于近日取得预售许可证。据透明房产网备案资料显示，该项目推出的叠拼别墅400平米左右的别墅售价在七百五十多万至八百多万不等。业内人士指出，类似于锦天府这种既有区位优势，又有性价比的高端项目，即便是在当下不乐观的高端市场中，也依然能够站稳脚跟。

业内人士表示，就目前来看，成都高端市场回暖尚需时日，在这种形势下稳扎稳打就显得尤为重要，诸如大幅降价或大张旗鼓开盘等一些“极端”举措大可不必。他同时给出建议，高端项目在保持高端形象的同时，要选择一些更加有效和针对性的小圈层精准化营销，通过营销攻逐步建高端消费者的购买信心，进而释放高端群体的消费需求。