房企飘红业绩背后同感寒流 楼市2012还没到底

全国各地成交量反弹的小阳春，并没有改变万科2011年年报主题词———冬天。“这是一个似曾相识的冬天。”在万科一年一度致股东的一封信里，万科的开头是这样的。

近日，万科、龙湖、恒大、合景泰富、佳兆业、中海、雅居乐、华润等龙头企业的企业年报相继公布，在飘红的业绩捷报的背后，是目前高压的房地产调控政策下很多企业对2012年的共识———过冬。

国金证券分析师林峰接受成都商报记者采访时表示，通过对各大房地产年报的数据分析看，2011年房地产企业基本上全部完成了全年销售目标，很多还超额完成，但那也许是辉煌的顶峰———2011年的房地产业绩，有可能成为历史上的业绩高点，而业绩拐点会在2012年出现。目前，部分企业的应收账款出现了减少，而2012年1～2月的销售额已出现了同比下滑的趋势，都是最好的证明。加上融资难度越来越大，2012，考验刚刚开始。

成交低迷，库存达历史最高水平，卖完需要一年半

在万科年报媒体公布会现场，万科董事会秘书谭华杰披露了万科统计的全国住房存量数据：全国14个主要城市住宅成交面积在2011年下降19%，成交金额下降17%。成交相对比较低迷，但14个主要城市去年供应量却保持在高位，导致库存出现大幅积累，从2011年年初到年底14个主要城市库存水平上升70%，2012年1月份，14城市库存规模达到1.12亿平方米，在万科提供给成都商报的媒体公布会实录中，谭华杰坦承：这是历史最高水平。上一个存量高点出现在2008年年底。而消化这些存量库存去化周期达到20.3个月，也是2008年金融危机以来最长的库存去化周期。

在华润置地于香港召开的2011年全年业绩发布会上，华润置地主席王印表示，华润置地的数据显示，华润置地2011年总的可售资源是500亿元，实际卖了359亿元，没有卖掉的100多亿元全都是现房。

而龙湖公布的数据显示，龙湖整体的准备销售的货源为326.76万平米，其中34%在环渤海，32%在长三角，另外有34%在西部地区。据介绍，低密度的独立住宅将占比33%，花园洋房占13%，高层公寓占28%，商业立项的小户型SOHO占7%，可售的零售型商业占了15%，另有4%的车库。

住宅风险大，商租成重点 2012商铺供应量将加大

华润的年报数据显示，华润的租金增长非常强劲。2012年，租金收入预算会从2011年的32亿元增长到38亿元。2012年华润在全国有2个万象城会开业，5月份是成都的万象城，9月份是南宁的万象城，目前，这两个项目出租情况都很好，出租率分别达到97%以及98%以上。

对于商业地产，龙湖地产董事长吴亚军表示，龙湖计划用10～15年的时间，使商业租赁的利润占比由目前的4.4%进一步提升到30%，而2011年龙湖的商业租金收入涨了40%，龙湖计划未来三四年每年都新开一个SHOPPING MALL，这部分租金的增长能够确保在25%-30%的水平。争取让租金利润占比达到30%。据悉，目前，龙湖2003年开业的重庆北城天街已经成为全国盈利能力强的明星商业地产，它去年平均客流量达到15万人，规模12万平方米，这个比例已经大大超过了国际上很多客流的上限。仅重庆北城天街全年的销售额达到30亿元，去年实现租金2.5亿元。据透露，目前，龙湖新开工的面积会争取保留12%的比例留作商业。

高利润让位快卖房快周转 新楼盘定价将更合理

而在众多龙头上市房企的沟通会上，提高周转率已经成为一个主题词，龙湖地产董事长吴亚军多次表示，高周转还是我们未来持续的策略。

而快卖房这些企业的战略也体现到了成都市场，在今年年初，中海在成都先后推出中海锦城6188元/平方米的销售起价，当日销售630套，而最近中海再次推出高端城南一号低于1万元/平方米的起价。龙湖地产在去年7月，发起抢收华东战略，降价促销回款数十亿元；2011年年底至今年年初，龙湖在北京的项目时代天街推出“微利”房源，低至11800元/平方米。在成都市场，龙湖悠山郡的部分房源的销售实得单价甚至低于7000元/平方米。据龙湖提供给成都商报记者的数据，今年开年以来龙湖在2月18~19日实现了销售过十亿元的“十亿周末”， 3月10~11日也出现了“十亿周末”。

万科总裁郁亮的观点是：调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。不管过去从事什么类型的（包括做高端为主的）发展商，目前都在强调快速周转。“房地产进入下半场之后，只有那些资金快速周转、不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出。”他说。

郁亮特别强调的另一点是“积极定价”———这与华润置地主席王印的观点不谋而合。万科和华润的价格，尽量透过新楼盘的积极定价来实现，而不是通过降价，王印表示，华润主要以新开盘项目来应对市场，这些项目价格定得比较低，不会像老楼盘降价那样对老业主造成较大伤害。

相对于积极卖房来说，万科公布的今年2月份简报则披露了这样一个事实：万科2月没有新增项目。2月零拿地的情况同样出现在龙湖、金地等一线地产商身上。“万科的第一任务还是多卖房，万科目前的土地也够两三年开发的，所以万科并不急于拿地。”郁亮说。

紧抓刚需“救命稻草” 中小户型将成2012市场主力

华润置地主席王印透露，大约两年前，华润置地已经调整了产品策略，更多是做一些小户型，针对自住型客户。现在华润小户型的面积已经占到整个住宅销售的80%。另一方面，华润主动控制高端项目的比重，该类项目占比不超过20%。

而万科的年报数据显示，在2011年从卖出去的房子结构来看， 90平米以下户型继续保持52%的高水平，144平米以下户型占比88%。

而龙湖也将刚需和首次置业客户列为第一产品线，据龙湖首席财务官韦华宁介绍，在刚需产品线，目前龙湖“紫都”系列将主要提供定价在5000-8000元/平方米的产品，鉴于在重庆的成功操作经验，且不低的利润水平，下一步将会在全国进一步推广。