两会时期 业内专家解读七大房地产议案

今年的两会期间，房地产界代表纷纷上书，要求松绑调控政策与土地制度改革，房地产提案也依然是媒体和公众关注的热点。搜狐焦点归纳了房地产七个主要提案的要点，邀请一直关注两会房地产政策动向的中原地产二级市场总经理邹玉棠一一解读这些提案的可实施性以及对这些议案的观点。

邹玉棠精彩前言：“你们挑的这几个属于很有代表性的房地产人物和声音，在这些提案里面，应该来说是分两类，一种是希望能够放宽房地产的调控限制，一种是希望能够打一些擦边球来避免现在的限购以及限贷对房地产带来的一些冲击，一种声音比较直接一点，希望能放开，一种声音委婉一点，希望能代替，大家共同的声音都是希望能够放松房地产调控的力度。”

声音

全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后：限制房产商暴利，利润超10%部分全额征税

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邹玉棠：如今的房地产并不是暴利行业

所谓限制房地产商的利润超过10%全部征税，这一点比较含糊。房地产的纯利润就是平面算法也就是10%左右而已。但是房地产的现金流利润是比较高的，是要征现金流的利润还是征整个项目的利润，还是土地增值的利润？比如说一块地五年前买的是一百万一亩，现在涨到三百万一亩，期间增值利润是不是也要征？所以我觉得这条议案很笼统。

另外，我觉得有提案中有个词是要注意的，如暴利，我觉得现在还在提房地产暴利完全不是这么一回事。我一直认为，2009年房地产行业利润值比较高，但是到了2010年以后房地产利润逐步消减，中原给开发商做预评估的时候计算过开发商的毛利润值一般在15%—16%左右的水平线。因为无论土地、税收，配套费用等等都在涨，人工、水泥等基础成本也在涨，在此情况下，房地产有一定的增幅和上涨是很正常的，并不能把它归结为暴利行业。

我一直都认为开发商是在赚取现金流利润值，因为房地产投资是一个资金密集型的投资行业，额度比较大，资金累计过程比较快。什么是暴利？洗头水就暴利了，几块钱的成本卖几十块钱。但是它是小宗消费品，资金累计过程相对比房地产慢。所以我觉得一定要把房地产定为暴利，这种说法就错了。

他提出来这个议案只是一种姿态，OK，这个宗先生的姿态。

声音

全国政协常委、大连万达集团董事长王健林：建议恢复首套房贷七折利率

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邹玉棠：建议首套房贷七折只是个美好的憧憬

支持首贷房是中国的政策，应该来说首套是“居者有其屋”的一个很重要的标志，但是这个提案在现在的市场施行过程中有局限性，无论是安居工程，还是限价房工程，并不能完全解决绝大部分有首套房需求的情况，我觉得王健林的这个提案是一种美好的憧憬。

我觉得很难实施，首套房贷如果有九折我觉得就不错了，现在虽然很多地方首套的房贷利率回到100%这个正常的水平线了，但是中国房贷的利息一直居高不下，香港才几个点，新加坡才几个点？很多利率是1%，比公积金贷款还低很多。所以我觉得建议恢复首套房贷七折利率在国内实行起来可行性比较小，当然也不是不可能，要看国家否支持首套置业的态度。

声音

全国政协委员、中陆物流配送有限公司董事长王超斌：房地产应该施行阶梯型调控

解读

邹玉棠：商品房阶梯式调控非常合理

房地产应该施行阶梯型调控这个我是非常支持的，尤其是在房地产商品房这一块。我觉得商品房物业类型在面积、使用功能等方面进行细化并有阶梯式的调控还是比较合理的，比如说别墅、花园洋房，高层住宅，这些不同的物业类型代表着不同居住人群的收入情况。

这种税收方面的调控，无论是在房产税方面，还是在交易税方面，还有比如一些投资性物业像公寓及写字楼进行一定税收的调控，我觉得这个是合理的。因为投资是要计算投资产出比的，在投资产出比比较高的情况下收税是完全合理的。

声音

山东财经大学房地产研究所郭松海：将小产权房正名为农村房地产并逐步合法化,完善规范商品房租赁市场

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邹玉棠：小产权房“名不正言不顺” 对房地产市场冲击大

我觉得小产权房严重冲击了正常的商品房市场，小产权房“名不正言不顺”，第一宪法规定土地是属于国有的，农民所居住的房子地为农村宅基地，它的原理是希望利用土地资源批予农民所需要的居住地，而小产权房呢？已经把商品房概念和宅基地概念混淆在一起，而且很误导。

其实关于商品房的拆迁，因为现在还没有进入一个高峰期，有可能我们30、40年后会面临大面积商品房拆迁问题，因为城市的规划不断在变化，但这些商品房会得到应有的补偿和赔偿的。而小产权房使用的土地是国有土地的非自有的商品土地，没有交土地出让金、等税费。那在拆迁时也不能得到补偿，这对买家来说没有保障，在在这种情况下也不应该叫合法化。

如果小产权房要转正，可以把这一笔钱补交，不补交怎么合法呢？不能转为正式的商品房。我局的在法律概念上都已经把它划的很清楚，小产权房该承担的责任没有没有承担，怎么能来享受这个权利？所谓的逐步合法化，这样合法化对正常的房地产市场冲击非常大。

完善规范房地产租赁市场这么多年一直都在做，但是我觉得不能从所谓商品房管理的方式方法上去规范。房地产租赁市场是和基层息息相关的，要不然没有办法去监督和执行。所以要规范商品房市场，不应该只从房地产市场的角度去规范，而是应该从国家或者城市的工作基层方面去完善它，没有机制不可能完全得到实施，只有一个口号没有实际意义。