开发商高库存重压 5月土地市场量价齐跌

研究人士谢逸枫对本报记者表示，限购和限贷政策仍未实质放松,地方微调尺度在中央控制范围内

“红五月”楼市的圆满与住宅用地市场的冷淡形成了鲜明对比。昨日发布的5月份中国300城市土地市场交易情报指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比减少33%，成交面积2297万平方米，同比减少42%。中指院的报告同时指出，在政策预期依然不明朗的情况下，开发商库存积压、拿地需求下降。

虽然5月份成交开始有所回暖，但依然高企的库存和稳增长的压力，还是使得地方微调房地产政策的预期升温。昨日，德意志银行发表的研究报告也指出，为保持经济稳定增长8%，中国将会在不超过所设底线情况下，容许房地产政策微调，有望鼓励更多购房者入市。

中指院报告显示，不仅土地成交量有所下降，住宅用地成交价格也出现“双降”。5月份，全国300个城市成交楼面均价为758元/平方米，环比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1101元/平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。

或是持续升高的高库存让开发商失去了大量购地的动力。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。

“库存量处于高位意味地产业风险依然存在，房地产去库存仍是后续政府调控的内容之一，各地政府政策微调的可能性加大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年6月1日，全国共有51个城市调控微调，45个城市通过，6个叫停。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为房地产调控存在微调的条件。他向《证券日报》记者指出，首先是经济稳增长的需要，房地产业依然是投资重要的火车头，拉动了60个相关产业；其次是房价上涨趋势已经遏制；最后是考虑到保护合理购房需求，避免调控“一刀切”。

至于微调开启后对房价的影响，谢逸枫认为，在中央房地产调控不放松的基调下，今年房价缺乏暴涨和反弹的条件。从政策层面上,限购和限贷政策仍未实质放松,而微调的尺度在中央控制范围内。从市场层面上看，大由于当前房企库存高企，去库存化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长。从房企资金层面上看，货币和信贷及融资渠道依然收紧，房企负债率居高位和销售回款缓慢，整体资金链依然偏紧的局面。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。