调控不松或激活商业地产市场

在住宅楼市“以价换量”带来普遍回暖的当下，又迎来整体经济形势带来的信贷方面的利好，房地产商可谓过上了两年以来难得的一段“好日子”。但在他们想进一步扩大市场暖意的时候，又适逢中央用前所未有的语气重申维持调控政策，因此由于住宅市场受到调控，导致许多房企转战商业地产市场，可能一定程度上带来商铺的租金上升。

高力国际近日发布“2012年中期全球零售焦 点物业报告”显示，大城市由于零售商在开拓新市场时，主要以一个或两个顶级购物地点为目标，导致商铺竞争激烈，租金大幅上升。最新统计数据显示，北京地铺的平均固定租金按季上升3.97%，尽管新项目将为北京额外带来31.2万平方米的零售商铺面积，但大部分购物中心的预租率依旧高企。上海顶级零售地区的地铺平均租金为每日每平方米52.7元人民币，较2011年第四季升2.9%。广州的地铺平均租金保持稳定，每月每平方米为757.7元人民币。

值得注意的是，从住宅追涨的情况也可以看出，城市经济基本面发展势头仍然健康，不同零售行业内众多零售商的需求依然强劲，这也就推动了购物中心等商铺租金的增长势头。在另一方面，目前中国消费者投入到楼市的资金占可支配收入的很大一部分比例，如果调控真如政策所说不会放松，那么楼市低迷的现状不会改变，老百姓手中可预期和可支配的收入就会增加，这也将从侧面刺激商铺和购物中心等商业店铺的收益，进一步刺激商业地产市场。

商业地产比住宅市场更为强劲的反弹，早在今年第一季度就有出现，而第二季度更为明显，仲量联行的第二季度报告显示，目前优质商铺市场上，随着零售消费增长放缓，本季扩张需求有所减弱。空置率保持在低位；成熟商场在本季需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长；投资市场上分散业权投资活动活跃。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上涨，但涨幅有所放缓。预计开发商推盘增多，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

需要指出的是，这一切的前提还是在于现有的针对住宅市场的调控“不放松”，有一种声音指出，中央政府即将面临换届，房市可能松绑，但笔者认为，从宏观层面看，新一届政府上台把稳定放在首位，而房价反弹和拆迁等对稳定的威胁最大，所以，他们轻易不会改变限购限贷政策。

只要限购和调控不松口，开发商和投资者就都会对商业地产领域产生兴趣和信心，而进一步地激活这个领域的市场，也会对缓解目前的经济下行难题有所帮助，开发商有钱赚，住宅房价趋于稳定，这也是政府乐于看到的景象。