开发商、业内人士、主管部门和律师教你如何收房

交房季·楼市大考

交房，不仅仅对购房者来说是一件大事，对于开发商而言，也是一场“大考”。

这是一个繁复而细致的工程，普通购房者很容易就“一头雾水”了。想要收好房，最简单直接地，就是弄明白三个问题：交房的标准是什么？交房现场要看什么？遇到问题该找谁解决？

为了解答这几个问题，成都商报记者走访了有关部门、多家开发商和多名业内人士，试图为购房者清晰勾勒出“收房教科书”，让你轻松明白地去收房。
交房标准

是什么？

建设工程经验收合格的，方可交付使用

一般而言，房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:

1、法定条件：建设工程经验收合格，具备《竣工验收备案表》；并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

2、约定条件：达到预售合同约定的其他交付条件。  

根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。而建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

  交房现场

看什么？

第一步 先验两书一表

在办理交房手续时，购房者应该先验“两书一表”，即《住宅质量保证书》《住宅质量说明书》和《竣工验收备案表》。业内人士介绍，在交房过程中出现问题比较多的，主要是部分开发商在交房时不能出示《竣工验收备案表》。因此，业主在收房时一定要看到备案表的原件，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

“交房时，我们会在现场公示以下证照和资料。”新鸿基地产的工作人员介绍，他们公示的有《房屋交付使用公告》《交付流程图》《交房费用公示表》《建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》《住宅工程质量分户验收结果表》《房屋面积实测报告》，甚至还有《空气质量实测报告》。

第二步 入户检查

“交房时，除了查看规划验收合格证及各种证照，购房者还要进行入户检查。”龙湖地产的工作人员介绍说，入户检查是很重要的一环，可以直观地检查房屋质量。除了墙地面空鼓、门窗咬合、胶条是否和墙面闭合等外，还要检查水压能否打压，防水做得好不好，最好闭水试验一周。若是精装房，要注意查看精装房配送的东西是否完整，是否符合合同约定。尤其要注意浴缸、马桶等配送物件的质保期，从什么时候开始算，什么时候截止。

出现问题

怎么办？

早做预防、签字谨慎、尽量协商

由于房屋是手工制作产品，因此，从某种程度上说，即使再好的开发商、再好的运作团队，也难保交房时不会有一点瑕疵。那么，出现问题怎么办？

想要尽量避免出现交房纠纷，专业人士建议早做预防，签字谨慎，尽量协商。

成都市建委的工作人员表示：“购房合同很关键，按合同办事。”如果存在宣传与合同不符的情况，可以先做协商，再采用司法解决的方式来处理。

北京惠诚律师事务所律师郭刚建议，在签署购房合同时，购房者就应该密切注意了。由于目前大多数的购房合同是范本，因此打印的文字一般都是范本的内容，需要注意的是填写的内容和附件，一定要看清楚之后再签字。收房时也会遇到开发商让业主签字确认的内容，凡是签字的东西，一定要谨慎。

郭刚表示，如果房子没有什么大毛病，业主还是应该按期、按合同收房；同时按照与开发商房屋保修的约定，要求开发商对不满意的地方进行修补。但如果已经影响居住，或不适合居住，就可以要求退房，或是更换房屋及赔偿。如果与开发商无法达成一致，可以先向有关部门申请调解，调解不行再协商，如果还是难以解决，就走司法途径。

业内人士提醒，业主在收房时理性地区分房子的问题究竟是“瑕疵”还是“质量不达标”，是一个关键问题。如果只是建筑上的瑕疵和纰漏，应该与开发商沟通，让其责令工程部门整改和修复。若业主怀疑是房屋的主体质量，就需要向政府相关管理部门查询该房是否经验收合格。而从行政手续讲，商品房项目拿到《竣工验收备案表》等一系列文件之后，就意味着具备了交房条件，自然也证明了房屋的质量是合格的，不存在工程质量不达标的问题。

遇到投诉

怎么办？

若是质量安全问题，可向建委投诉

由于交房是系统工程，因此一个投诉也往往涉及多个部门，错综复杂。

若遇到的是质量安全问题，可以向建委投诉。记者发现，从建委协调处理的情况来看：交付条件方面产生的投诉最多，问题最大。市建委开发处相关负责人向记者分析了这些投诉产生的原因：“第一，购房主对国家建设领域法律法规的认识更加全面，维权意识增强；第二，由于部分房地产开发项目在水、电、气、小区道路和绿化等基础设施和公共服务设施上没有达到要求，甚至个别项目在没有竣工验收的情况下，就以商品住房达到合同约定交付标准为由交房，由此导致矛盾激化、群体投诉上访事件不断发生；第三，存在个别开发企业不诚信开发和经营，无法达到承诺以及合同约定基本条件；第四，由于投诉问题往往错综复杂，不可能在职责设置分段的一个部门得到完全解决，往往导致业主多头投诉，也是各部门投诉数量居高不下的原因之一。”

对于购房者投诉的问题，市建委开发处表示，他们一定会积极解决，“有些问题因为职责设置分段的原因，购房者往往要找几个部门一起协调解决。”比如有业主违规搭建花园平台的投诉，就牵扯到规划局、房管局等几个部门。至于处理的时间问题，都有严格的规定。据悉，在成都市建委领导的高度重视和部分区市县建设行政主管部门的有力配合下，绝大部分投诉都得到了妥善处理，维护了市场各方的合法权益。