2013年5月成都楼市或将迎来“首改”消费大爆发

秋交会后，市场已然变了。

2013年成都楼市即便依然以刚需为主力，但受降息、公积金贷款政策调整及楼市出现回暖迹象等因素刺激，改善性需求开始陆续入市，成都住宅成交结构将发生变化。

2012年秋交会正是市场的分水岭——

产品业态将向首改过渡，这部分群体要求产品的相对居住舒适，面积大多要求在80-140平方米左右。专业人士预计，大量的“首改”产品将在2013年上半年陆续亮相，5月成都楼市或将迎来“首改”消费的爆发。

市场转向 首改渐登场

据相关调查计算，以往，在市场中，刚需约占总体市场需求的6成，而首改则占市场需求近3成的比例。成都链家地产秋交会的最新统计数据显示，100-120平米的大户型以意向成交比重为24%，购房者实际购房需求总价50-80万元的客户达到63%。可见，如今市场中，改需客户实际购买力依然不俗。

高端购买需求被人为压制近两年时间，目前政策层面相对稳定，产品价格也基本回调到位，高端物业及高端买家积极入市并不奇怪。　

首改盘扎堆入市

今年三季度以来，在成都，改善性和高端市场集中发力，活跃度明显提高。

成都保利地产在刚刚过去的国庆大假及秋交会期间，实现13盘同时亮相，销售业绩突破4.92亿元。公司旗下，除了早已亮相的贝森公馆、保利·康桥、保利·心语花园等改需楼盘，还有香槟光华、百合花园等改善性需求楼盘新近表现强劲。据悉，香槟光华仅10月6日房交会开幕当天便成交了55套房源，开盘仅2小时便劲销300余套。而百合花园项目更是有着超高的赠送率，其75平方米户型实得120平两层四房，125平方米户型实得为175平两层五房。房交会期间蓄客非常良好的百合花园，有望在10月实现首次开盘。

近期，改善性需求则成为了成都华润置地最主要的亮点，优质大户型成为其产品供应主力。据悉，从今年7月起，华润置地应势开启“华润高端居住分享月”，旗下二十四城、凤凰城、橡树湾、翠林华庭、金悦湾及绵阳中央公园等6大精品住宅项目，都推出了相当数量的大户新品入市，销售表现也十分良好。

除了这些央企开发商的楼盘集体发力，还有许多开发商也着重推出了旗下的改善性需求楼盘。

位于营门口的顶峰·水岸汇景，在假期和房交会期间，截至10月9日，销售了130多套，户型从82-200多平米不等，实现销售一亿多元。

位于新双楠的远大·林语城，则在8天的十一黄金周假期里销售了11套200平米舒适跃层洋房，两套多层，1套联排，26套面积在104-140平米的纯跃层洋房，销售金额约4000万元。

与中海同出名门的中建地产，成都首作中建·桐梓林壹号也主要为改善型产品。项目户型面积区间为约88-205余平米，项目在秋交会开幕当天便登记蓄客60多组，前期蓄客状况十分不错。

根据以往楼市规律，8、9月以及下半年，都是首改、改需楼盘的集中发力期。今年也不例外。如今，成都楼市已呈现出了一派众多改需楼盘项目扎堆入市的态势，并销售表现强劲。

“2012至今为止，刚需仍是成都楼市的绝对主角。在长达大半年的时间内，刚需大量的释放保持了市场的活力，同时也释放了相当大部分的市场热情。下半年的行情，有可能部分改善型产品会尝试加快入市步伐。”成都某业内人士分析楼市现状并预测。

改善性需求释放

首改、改需楼盘大举入市，究其原因，还在于楼市中改善性需求购买力的释放。

国庆节期间，在由《成都报道》所组织的异地购房者置业成都的购房活动中，本刊记者便亲身见证了数组购买实力强劲的购房者成功置业的实例。在购房活动中，一组内江客户当场便下单了四海逸家三期户型面积200余平方米、总价超过150万的一套房源。而在整个购房团活动中，首改、改需性购房客户也占据了很大比例。

据相关调查估算，以往，刚需占总体市场需求的6成，而首改约占市场需求接近3成的比例。近期以成都链家地产、某网站调查购房者实际购买需求而得出的相关统计结果和数据，也反映并证实了改需购买力的强劲。

据成都链家地产统计，在此次秋交会展会期间，面积区间在60-90平米的中小型户型是展会的主角，在意向成交客户中，59%的客户青睐它；另外，100-120平米的大户型以及60平米以下小户型的意向成交比重分别为24%、14%。其中，需求总价50-80万元的客户达到63%。成都链家地产总经理张海明认为，价格档位在50-80万的二手房是自住需求的主流，购买该价格档位房产的消费者在价位的承受能力上较强，同时，该总价档位也基本能够满足消费者的居住舒适性要求。

而在某网站针对500余名网友的问卷调查中，对于当前置业需求，有38.7%的网友选择了自住，33.1%的网友选择了改善住房条件。而户型一项，38.9%的网友选择了70—90平米；有33.1%的网友选择了90—120平米。

由此可以看出，在刚需购买力仍占市场主导的今天，改善性置业也占据了半壁江山。

对于改善型需求这样明显的上升趋势，有业内人士分析认为，这是改善型购房者自去年下半年以来一直受到压抑的购房需求在现阶段集中释放的结果。改善型购房者的购买实力较强，只要价格达到了认为合理的水平，他们就可以出手。

秋交会是分水岭

上半年，成都楼市刚需风头正劲，但也没能盖住改需、高端物业借机上位的决心。进入年中，首改购房需求，以及针对首改、改需产品为主楼盘在市场中的地位有望逐步提升。

自8月起，ICC天曜、绿地·锦天府、天誉等陆续面世；雅居乐和星河湾强强联手打造的"超越以往所有雅居乐星河湾"的铂雅苑，也于本周正是亮相；此外，塔子山一号、首航欣程等也即将陆续推出。另一方面，四海逸家3期御园、置信鹭湖宫、中海金沙府、成都ICC、龙光天悦龙庭、建发金沙里等主要针对改需的楼盘，也在此前8、9月间大举入市，推出了相应产品。似乎，成都改善性需求市场就此迎来了一个供应小高峰。

对此，成都世家机构常务副总经理彭致远认为，高端购买需求被人为压制近两年时间，“目前政策层面相对稳定，高端价格也基本回调到位，高端物业及高端买家积极入市并不奇怪。

华西房产首席评论员温利阳认为：当下改需族频现的原因，一是房产价格确实处于相对较低的位置，并且政策环境、市场环境等因素使客户看到房价已难以再降；二是不但价格已难以再降，而且要让改需族看到随着政策、市场等环境的变化，房产的价格随时可能反扑，这种恐慌性购房是刺激改需们购买的最大要素；三是市场上的产品要尽力完善与丰富，这样会让改需族产生更大的购买吸引力。

合景泰营销策划公司副总经理谢鹏认为，这些改需盘的入市，仅仅是说明市场上依然存在一些合理的改善型需求置业，但是这股市场力量在当下依然属于购买力量中的少数派。

在经济规律中，经济基础则决定了改善性需求会逐步得到释放。成都正合地产曾就此指出，截止2011年底，成都市人均GDP约为7700美元，城镇化率接近70%，房地产市场具备向改善类物业转变的经济基础，但由于限购等政府宏观调控的影响，改善类需求受到压抑。随着部分项目价格的持续回调，一定程度降低因信贷收紧提高的购买门槛，使得部分客户进入市场，而随着未来成都经济的持续发展与城市化水平的提高，市场主力将向改善类需求逐步转变。

对于秋交会之后的市场表现，业内人士普遍认为，秋交会将作为市场的分水岭，即产品业态将向刚改过渡，这部分群体要求产品的相对居住舒适，面积大多要求在80-140平方米左右。被调控压制近两年的改善型住房需求者也将随着市场的相对宽松而逐步入市。专业人士预计，大量的刚需改善类产品将在2013年上半年陆续亮相，5月成都楼市或将迎来首改小阳春。