想收新房先交半年物管费 在成都这是违规的(2)

“不过，我们公司现在都不鼓励预交物业费了。”吴迪解释称，相比按月收费，预收半年、一年物业费，物管公司在税收上可能还“更吃亏”：“物业费按收付实现制交税，也就是说如果今年收了明年的钱，税款就得在今年一次交清，而不是分摊到明年的每个月缴纳。”

那为什么有的物管公司情愿“吃亏”，也要预收物业费呢？吴迪透露称：“预收的最大好处在于获取资金。现在有些银行贷款利率都在10个点以上，预收一次半年的物业费，往往就能获得上百万的现金流，把这笔资金转手外借，便能获得相当一笔收益。”

吴迪称，对于业主来说，预交物业费也需承担一定风险。他举例称，若业主预交了一年的物业费，而在此期间业委会成立并更换了物管公司，合同关系发生变化，公司就需要向业主退款。“但事实上，许多物管公司在退盘后并不退还前期预收的物业费，拍拍屁股就走人，‘扯皮’的事情非常多。但谁又会因为千、百元钱与物业公司打官司呢？”

“预收物业费确实是无法可依的。所以，如果业主非要按月交费，物管公司也不敢强求。”吴迪称，“你买的房子是开发商卖给你的，你的购房合同是与开发商签的，房屋的交付主体也是开发商。而开发商没有任何权力，将收取物业费作为交房前提———哪怕你永远不交费，开发商都必须给你钥匙，因为这压根就是两回事。”

发改委

早有规定 预收物管费肯定不行

日前，成都商报记者采访市发改委收费管理处相关负责人，获得明确答复，除非另有约定，物业费不能预收。记者了解到，这一规定存在已有5年。2007年，市物价局（现划归市发改委）、市房管局联合出台的《关于进一步规范物业服务收费的通知》，明确规定“物业服务费原则按月计收，除另有约定外，不得提前累计预收。”而去年12月初，由市发改委、市房管局联合出台的《关于规范我市物业服务收费管理的通知》也重申了这一点。

上述负责人称，所谓“另有约定”，就是指双方签订的合同，只要没有合同约定，物管公司都不能预收物业费，“就像吃了饭再买单一样，提前收一季、半年的物业费肯定不行。”

律师

预收物管费不合法

四川金契律师事务所律师阮国勇称，我国现在提倡和实行的是房地产开发与物业管理相分离原则。根据常理，只有业主先接房才会产生物业管理服务和费用。业主通过购买开发商的商品房取得物业，通过与物管服务企业建立服务合同享有物管服务并支付相应费用。这是两组不同的民事合同关系，权利义务内容不一样，主体也不一样。

开发商交房是商品房买卖合同的主要义务，不能附加另外法律关系的内容作为履约条件。对于预收物业费才准收房的情况，我认为是违反合同约定，不符合法律规定。如果开发商坚持这样做，必然造成其对购房者的违约，将承担违约的民事法律责任。