楼市3月或见成交高峰 之后冷暖将由细则定夺(2)

●2012年3月份成交“回春”

2011年下半年成交惨淡的形势，一直延续到了2012年的1月份和2月份，期间不断有“开发商资金链即将断裂、可能破产”的消息传出。

让人意外的是，在房产信贷放松的情况下，没有开发商破产，楼市反而在3月份开始“回春”，商家推货积极，买家出手热情高涨。到了5月份，市场开始全面复苏，月度成交量也开始走上70万平方米的较高水平。

●2013年：前两个月先热后冷

2013年刚开局，楼市继续升温，成交势头不减。根据某房产数据中心对阳光家缘网签数据的统计，1月份，广州十区二市共成交10537套一手住宅，尽管环比去年12月份下跌8.1%，但同比暴涨229.8%。楼价方面，1月份楼价再度创下自2010年10月份执行严格限购政策以来的最高点，均价高达13847元/平方米，环比上涨6.1%，同比上涨15.7%。对此，有业内人士认为，2013年1月份的楼市盛况可以媲美2012年的“金九银十”，真正是“淡季不淡”。

2月份，广州楼市热度有所回落，十区二市共成交5865套单位，环比1月份大跌44.3%，同比上涨了30.4%；成交面积环比下跌44.7%，同比上涨40.1%。楼价方面，2月份全市均价13758元/平方米，与1月份基本持平，同比上涨21.5%。

B调控措施

二套房贷首付会否提高至七成？

业内人士认为，“二手房交易征收20%个税”的规定其实早已存在，由于没有严格执行成了“僵尸政策”，现在只不过是“借机还魂”而已。甚至有人认为，二手房交易征收重税，有可能利好一手市场。

其实，早已有证券分析人士说过，很多时候，楼市调控不一定要全新的政策才能打击市场，旧政策“复活”的打击力度可能更大。就像“20%”的个税，如果强制执行，对二手市场将会造成很大的影响。同时，“20%”的个税会切切实实减少卖房所获取的利润，投资者投资时会更加谨慎，换房者可能也会被无辜波及，这都会减少一手楼市的需求，虽然可能会有部分原计划买二手房的买家转向一手市场，但增加的需求很难与减少的数量相比，“20%”的个税会利好一手楼市是非常直线的思维。

对一手市场造成“杀伤”效果的，还有“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”的政策，此前“首付七成、利率1.3”的传言有可能成真。现在广州房子的总价动辄几百万元，首付比原来多一成，就要多几十万元，足以令部分买家延后买房计划。

2010年、2011年的第一季度，房地产调控都是提高二套房贷首付，因此，在2013年再次提高二套房贷首付也不是什么新鲜事。

二套房贷首付会否提高至七成？估计很快就会有结果。

●2010年

☆1月10日：二套房贷首付四成

新年的第二个周日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）。最让市场关注的是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。“国十一条”的颁布被认为是针对高房价，2010年打出的抑制房价“第一拳”。

☆4月14日：二套房贷首付五成

国务院常务会议确定的“新国四条”包括：一、抑制不合理住房需求；二、增加住房有效供给；三、加快保障性安居工程建设；四、加强市场监管。“新国四条”针对不同类型的购房者实行差别化待遇：对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。

☆4月17日：三套房停贷

国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除继续执行差别化信贷政策外，对个人购置多套房的限制提到了重要位置：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。