淡季不淡凸显楼市调控之艰

房价“涨”声不止，房租一路走高，各地政策执行力度不一，对于出台尚不足两月的新“国五条”而言，首季房地产市场的种种表现，愈发凸显调控的艰巨复杂。

国家统计局公布数据显示，2013年3月份，居住类价格环比上涨0.5%，特别是住房租金价格环比上涨1.2%。在食品价格占CPI最大权重、肉菜价格明显下滑的情况下，居住类价格的上涨显得更加突出。
租住在北京市丰台区马家堡附近一小区的郑征说：“今年3月房子续约时，房东说每月租金要涨500元，态度很坚决，没有一点还价的余地。”

量价齐升的新房市场，对于郑征这样工龄仅3年的年轻人而言，显得有些高不可攀。根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元／平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨。

与新房相比，在调控政策影响下，一季度部分城市的二手房交易出现“末班车”效应，交易量大幅上升。

央行公布的一季度储户问卷调查报告中显示，68%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点；而对下季房价，预期“上升”的居民占比为34.4%，较上季提高5.4个百分点。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，新“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用。

央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。

从土地市场来看，房企拿地还是比较谨慎。据中原地产市场研究部监测，今年前2个月，标杆房企购地金额占销售金额的比重分别为24%和33%，与2012年12月高达60%相比，拿地积极性回落。

一季度房地产市场的种种表现，再次证明，房地产市场利益多元，调控艰巨性超出想象，在实施路径上还需要取得共识。

比如如何使政策更精细。以个税政策为例，国务院发展研究中心副研究员刘卫民说，在我国住房存量中，有相当大一部分是住房制度改革中出售给个人的公房(即“房改房”)。当时出售公房的价格相对较低，实际上是对以往“重积累、轻消费”阶段广大职工长期低工资给予的一种补偿。由于公房原值较低，成交价差会较大，个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的，并非是投机造成的结果。因此，应在实施细则制定中给予一定考虑。

比如如何使政策更科学。以区分改善性需求和投资性需求为例，清华大学房地产研究中心主任刘洪玉表示，因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状的事实出发的，但需要注意到我国新建商品住房预售制度导致的住房入住时间差问题，减低对以普通商品住房为目标的改善性需求的影响。

值得关注的还有如何更好厘清政府与市场的边界。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“目前我国的房地产市场交易量已是年超10亿平方米的超级规模，涉及上千万购房家庭，政策更应充分发挥经济手段作用，注重科学、系统、精细和长远。在短期政策效果出现后，应尽快建立长效机制，恢复市场自我调节、自我修复的功能，还原市场客观的运行规律。”