限价背景下的楼市突围 精装修拆分“全面开花”

“限售”“限价”“限贷”管控下的北京楼市丝毫不见政策松动迹象。指望不上政策，开发商不得不“自力更生”寻求突破，尤其是对当下的“限价”政策，更是想出各种法子应对。精装修拆分后捆绑销售、精装改毛坯销售、拖至现房阶段销售……目标只有一个：突破“限价”政策，争取最大利润率。

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精装修拆分“全面开花”

上有政策，下有对策，通过拆分精装修、签署两份购房合同的方式应对限价令，已经成为北京开发商的普遍做法。一位业内人士告诉记者，目前北京市场上在售的精装修项目，在购房交易时，基本上全部将精装修拆分出来。

两份购房合同

“从二期开始，买我们项目要签两份合同，一份是毛坯房，一份是精装修”。通州某在售中高端项目销售人员日前告诉记者。据了解，该项目今年6月推出二期产品，为精装修交房，与一期不同的是，二期的购买者要与开发商签署两份购房合同，精装修的部分要单独签。

据销售员介绍，该项目精装修标准为4000元/平方米，目前在售均价为23000-24000元/平方米，较上一期相比，均价上涨约2000元/平方米。

“以上述项目为例，为了能顺利获取二期预售证，开发商按照20000元/平方米的价格取得毛坯的预售证，再将精装修打包出售”，一位机构研究人员告诉记者，目前北京在售的精装修项目，几乎全部采用这样的拆分方法，达到顺利领证并且涨价的目的。

无独有偶，近期开盘的

大兴某项目也将原来单一的精装修商品房购房合同转变为捆绑式营销，即毛坯房购房合同+精装修合同+50年地下车位使用权，虽然毛坯房的报价尚不足17000元/平方米，但捆绑之后的均价已经接近20000元/平方米。

根据北京的限价标准，新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。

在这样的限令面前，新盘推出量一度急剧减少。据统计，4月上半月，北京仅有3个项目获得预售许可证，5月实际开盘量环比持平，但同比降幅却高达50%。不过，进入6月之后，新盘供应量开始回升，仅上半月就有18个项目新开盘，比5月同期整整多出一倍，同时创下今年以来各月同期放量的最高峰值。

“大手笔”推盘

对于在售精装房源来说，最近出现的另一个新变化是，在来之不易的预售许可证面前，分批开盘已经失去实际意义，一次性推出大量房源的现象正逐渐增多。

进入7月，新盘开盘量再度回落，不过值得注意的是，新增供应套数却不减反增。

据统计，7月首周北京仅有两个项目开盘，不过，这两个项目共新增住宅产品1391套，相比之前一周5个项目的总量还多出121套。其中，中国铁建国际花园一次性推出7个楼栋828套房源，富力尚悦居也一次推出了563套房源。相比众多老项目后期单次仅推出几十套至百余套房源来说，新盘首次开盘就推出400套以上，可谓“大手笔”。

上周（7月15日-7月21日），这一现象在老项目中也开始蔓延。上周入市的5个老项目后期中，首开熙悦山一次性推出503套住宅产品，金融街·融汇一次推出两栋共计636套住宅，而久未开盘的中建·国际港单次推盘量更是高达1462套。

这种新盘多推、老项目惜售的现象与房企历史通常采用的“少量入市、营造热销”的推盘策略截然相反。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，限价令的延续使得下半年阶段性涨价的可能性降低，虽然通过拆分精装修达到了涨价的目的，但是仍然存在一定的“政策风险”。在限价令下，分批开盘已经失去实际意义，因此，近期一次性推出大量房源的现象逐渐增多。