房企集中“借壳”拟上市 资本市场掀起“地产旋风”

天气转凉，但房地产市场热度不减，不仅土地市场火热，销售步入金九银十旺季，房企在资本市场也不甘寂寞。8月，从香港到内地，绿地完成港股上市，财信地产入主国兴地产，蓝光借壳四川迪康，海航入主亿城等，房企在资本市场掀起了一阵“地产旋风”。

现象 龙头打通双平台，中小房企谋借壳

8月27日，运作了四个月的绿地借壳盛高置地交易完成，绿地成功登陆香港交易所，这家国内“巨无霸”房企酝酿十年之久的上市之路终于成功；而绿地同时仍在谋划借壳A股上市公司金丰投资，打通内地、香港资本市场的双平台。
记者根据公开资料统计，除了绿地，借着A股“上市房企融资有望放开”的东风，已有数十家上市房企公告了股权、债权融资预案，其中包括备受业界关注的成都龙头房企蓝光地产借壳四川迪康，以及擅长资本运作的海航资本以16亿元成为亿城股份大股东。

从最新进展来看，由于壳资源都存在亏损、资金紧张等问题，新任大股东首先都以资产注入、现金认购等形式“输血”，业内称这是“融资之前先投资”。8月29日，已停牌20天、刚更换大股东的四川迪康披露重大资产重组进展公告，将以增发股份的方式购买大股东四川蓝光集团旗下的资产，同时相应募集配套资金。

同样将接受大股东输血的还有深交所上市的小型开发商国兴地产。8月26日，刚买下29.9%股权一周的大股东财信地产宣布，拟通过现金认购全部定增股份的方式，为上市公司注入资金，以加快项目进度。

但相较于上述目的明确的房企借壳，亿城股份最新的大股东海航资本则被视为“异类”。据接近亿城的人士透露，目前亿城还在按常规运作，由于海航集团旗下已有7个上市企业，亿城管理层尚不清楚海航未来对公司的定位，是否作为海航的房地产业务平台，还是另有打算。

分析 房企借壳投资在前，融资在后

多名业内人士都表示，无论是在国内还是海外，房企借壳都是“投资”功能大过“融资”功能，短期内很难实现公开市场的融资。

以国兴地产为例，2013年1月-6月，国兴地产亏损906万元，从项目上看公司是“光杆司令”，只有位于重庆的“国兴北岸江山”一个项目在开发。

“重庆项目销售情况不错，但由于楼市调控，从二级市场募集资金和取得新的银行借款存在较大难度，都制约了公司的发展。”国兴地产相关人士表示。

业内人士表示，大股东是否有财力支持，以及资产注入的方案是否能获得证监会批准，都将决定财信地产等借壳房企的未来发展。“企业借壳也需要支付很大成本，近年来香港买壳成本激增，还有严格的外汇管制；而在国内买了壳后，由于政策风险，最终失败的风险很大。”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东如是说。

“2011年证监会出了新文件，要求借壳融资的标准几乎和IPO趋同。”国内一家券商股票承销部主管说，这些指标包括业绩增长、每股盈利等，这也是金科等2011年借壳成功的房企这三年努力“冲业绩”，以便房企融资政策开闸后，能迅速配股、发债融资。

记者了解到，即使绿地已在香港上市，但在未来两年内，绿地集团的资产注入绿地香港还需要符合一定的指标要求，如果注入资产过大，将被按照新股上市处理，这也意味着房企将面临更严苛和更漫长的审查标准。

据悉，借壳境外上市的房企目前一般都通过发债走“曲线融资”路径，并不轻易涉足增发股票或大股东资产注入。如2012年借壳成功的香港万科，3月发行8亿美元5年期定息债券，年利率仅为2.7%。

■ 观察

寄托“弯道超车”也不能“过于乐观”

记者了解到，打通资本市场被多数房企视为实现“弯道超车”的必经之路，如龙湖、恒大等房企的成功案例比比皆是，但房企变身为上市公司大股东仅仅是“借壳”第一步，此后还有相关的手续审核、资产注入、股票增发、更名等事宜，关键是还需要得到证监会的批准。

业内人士介绍，房企A股再融资关闸已有4年之久，其中也不乏“开闸”传言，但最后都证明只是监管层对“个例”的放行。

记者查阅资料显示，两年前A股市场也曾出现多家房企“借壳”热潮，2010年地产调控以来首例成功的房企借壳案例，是北京新华联不动产借壳S*ST圣方；而2011年7月-9月，连续有新华联不动产、宋都集团、金科股份、银亿房产、象屿股份、华夏幸福等6家开发商通过借壳ST股，成功登陆A股。

“事后看，这么多家房企借壳的集中释放，要么报批的时间较早，要么只是证监会在收紧闸门前的一次性行为，不具有行业意义。”上述券商表示，目前A股再融资开闸还没有真正成功的新案例，不仅是房企，一些地产相关的上下游产业如家电、建材等股票，也都认为再融资放开将利好产业链，似乎有些“过于乐观”。

交银施罗德行业研究员李博表示，虽然加大直接融资比例、降低融资成本是大势所趋，但资金会流入更有效率的企业，以上市公司为代表的大中型企业会得到更多的资源支持，而小企业的发展将举步维艰，行业集中度将会进一步上升。