六大特征兼备才是刚需商业

上周成都商报抛出“刚需商业”话题之后迅速引起业界的高度关注，三圣乡刚需商铺5年增值5倍更成为商业地产的投资神话。究竟哪些商业属于刚需商业？他们究竟都有着怎样的特征？我们如何才能买到刚需商铺？成都商报日前特别联合商业地产专业运营咨询机构新港地产展开调查、梳理，创造性地提出成都刚需商业的六大特征。是不是刚需商业这下判断就变得更简单。

特征1 独门独户风险自控

核心提炼

目前商业地产盛行的包租铺、委托经营铺不是刚需商业，刚需商业一定是独门独户投资者自主经营的传统商铺，位置以1楼底商最具代表性。同时在商业定位上，刚需商业主要为经营风险、投资风险最为可控的社区商业、区域商业。

现在成都商业地产界流行返租、包租，就是投资者将商铺购买之后再委托给开发商或指定商业管理公司经营，投资者按照开发商卖房承诺收取固定投资回报。

“毕竟不是自己经营，委托经营的商铺存在诸多的不确定性因素，假如商家无法维持高租金后续收益如何保证？开发商承诺的前3年、5年首个委托经营到期后，大量的中小业主如何统一意见，选择大家都满意的商业管理公司？”新港地产市场研究人士表示，包租经营的商铺存在大量不确定性因素，它的核心是用商业管理公司的商业运营能力创造商业价值。它必须依赖商业管理公司的整体运营才能生存和发展，如果没有王府井、万达统一招商运营搞促销活动，商场就会变成仓库。但刚需商业完全不同，它是交房后就有商家主动找上门来寻求租赁，是让开餐馆的商家进驻还是开咖啡馆，是开小超市还是开便利店，自主权完全在投资者自己手中。

特征2 经营业态瞄准刚性需求

核心提炼

商铺经营方式一定是满足区域消费人群的吃穿住行，满足的是住区消费者最刚性的、最不能替代的生活需求。比如餐馆、洗衣店、水果超市、便利店，是附近居民每天都会来参与消费的最基础生活配套。

刚需商业满足的一定是附近居民最迫切的商业生活需求，商业形态上它一定不是大百货公司，不是专业市场，不是集中商业中心。商业经营业态诸如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。另外还有如中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品、家居饰品店等等，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。

什么形态的商业才是刚需商业，其实成都历史上已经有大量的经典项目。比如蓝光历史上开发的玉林生活广场、蓝色加勒比广场、天下耍都等项目均为刚需商业。

新港地产市场研究人士表示，回顾最近10多年成都区域商业、休闲商业形态的发展史，越来越多的年轻人下班后不愿意回家做饭而是选择就近消费，晚饭后夜生活开始，K歌、泡吧、看电影、喝咖啡等，也正是在最近10多年，包括音乐房子、良木缘、碎蝶咖啡等本土休闲商业品牌迅速崛起。

特征3 高入住率常住人口多

核心提炼

刚需商业除了全方位满足于区域居民的日常刚性全方位商业生活需求外，人口密度、常住人口数量等也是成就刚需商业的重要指标。未来市区开发的住宅主要为高密度的高层电梯房，未来刚需商业辐射的区域入住人群每平方公里应该在3万人以上。

商铺投资者独门独户自由选择商家自主经营，商家经营业态也是吃穿住行等最迫切、最不能替代的商业形态，当这两点都满足的时候就只差大量的消费人群。因此常住人口数量、人口密度也是判断一个商业项目是否是刚需商业的重要指标。

以目前成都传统住区为例，双桥子社区面积1.5平方公里常住人口为9.5万人，刚需商业特性就比较明显。而目前成都新开发的住宅小区均为24层、34层的高层和超高层住宅，比如以三圣乡锦江城市花园为例，仅仅是一个楼盘1、2、3期常住人口就在两、三万人，但楼下的商铺也就30个左右，稀缺的商铺完全不能满足巨大的常住人口需求，这就是刚需商业最为典型的例子。

刚需商业一定是针对高入住率的楼盘和住区，至少区域内各大小区入住率在80%以上，只有人口数量庞大才能产生旺盛的商业需求。