“以房养老”缺少专业化商业机构致使申请者少(2)

现有产品设计不合理，也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品，最起***要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我们怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？不然，就得拿钱从银行把房子赎回。话说回来，如果我们有这笔钱，还用得着向银行贷款吗？”

不少老人都有房产要留给后人的传统观念，也使得这项业务难以推广。70多岁的张桂玲老人家住北京来广营，每月养老金不到2000元。她说：“我自己就有一套老房子，将来还打算留给孙子结婚用呢。养老金少，自己生活差点、吃点苦不算啥。北京现在房价涨得这么快，有房子还是留着比较合适。不然孩子们还得交高首付去买房，贷款了还得给银行高利息。”

应当为“以房养老”机构提供担保或者再保险，根据房地产市场发展和人均寿命变化情况设计产品

“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”陈秋霖认为。

陈秋霖分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。

陈秋霖建议，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。

在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。

此外，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。

美国：政府提供保险（延伸阅读）

柴 边

美国的住房反按揭贷款市场发展最为成功，其最大特征是政府提供支持，同时银行、保险等机构参与其中。

上世纪70 年代，住房自有化程度不断提高，同时美国逐渐进入老龄化社会，养老压力增大。在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下，住房反按揭贷款逐步发展起来。1987年美国国会授权房屋与城市发展署发起房产净值转换抵押贷款计划。贷款领取方式比较灵活，借款人可以根据自身条件自由选择领取方式，如一次性总额领取、按年金领取、一定限额内自由领取等多种方式。同时，联邦政府为借贷双方都提供保险支持。如果贷款到期时，房屋出售的资金不能偿清贷款本息，其差额将由保险基金进行补偿；如果发放贷款的金融机构倒闭，政府也保证借款人能按时、足额拿到贷款，其运行接受联邦住房署监管，并在国会和政府的支持下获得了较快发展。

目前，该项业务已占美国反向抵押贷款总额90%以上的份额，成为美国反向抵押贷款市场的主流产品。上世纪90 年代以后，年均签订住房反按揭贷款合约15000笔，对美国老年人提高生活质量发挥了较好的作用。

香港：贷款前先辅导（延伸阅读）

本报记者 尹世昌

2011年7月，香港政府推出“安老按揭计划”，即“反按揭”。老人可以香港的自住楼宇作为抵押品，向参与银行申请安老按揭贷款，借款人仍是物业的业主，并可继续居住直至百年归老。借款人可以在固定年期内或终身每月取得分期贷款，也可以一次性提取，但只能用于偿还原有贷款、治病或修葺房屋等。银行以贷款总额按复息计算收取利息，利息为最优惠利率减2.5%。中银香港是这项业务的市场领先者，截至今年7月，其累计市场占有率达70%。

香港按揭证券公司是安老按揭的主要推动者。贷款终止时或借款人去世后，借款人或继承人可优先全额偿还贷款以赎回物业。如果选择不赎回，银行将出售物业偿还贷款。出售房产所得如果超过安老按揭贷款，银行将余额归还给借款人或继承人。如果不足以偿还贷款，差额会根据香港按揭证券公司与银行的保险安排，由按揭证券公司承担。

为了防范风险，减少纠纷，在正式申请贷款前，借款人必须先预约辅导顾问会面，了解产品特点、法律权益与责任，并确定贷款金额，获发辅导证书后才能申请贷款。