大邑楼市后期成交预测:房价将逐步上涨及上涨原因分析

4.后期预测

4.1政策法规

本月是成都公积金2013新政的第一个月，显著的变化是7月10日起，购房者已持有的房产套数及贷款额度有了变化，体现出一“严”一“松”。

借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前的购房地（比如主城区、双流、大邑等）扩展至成都全域，这将影响购房者在申请公积金贷款时的利率和首付成数。还贷收入比将由50%调整为70%，因此对借款人家庭月平均收入的要求相应降低。换句话说，借款人家庭在收入一定的情况下，可申请的公积金贷款总额得到提升，但不超过40万元的上限，不过政策执行的当月，因公积金放款时间的延长，公积金贷款额度提升并未促进当月房地产市场交易数量的上升。

4.2大邑土地交易市场开始发力

2013年，大邑县将推出9宗商业及住宅地产项目用地，区域优势都比较明显。据公开资料显示，其中主城区桃源新城及南二环内区域将有5宗黄金土地上市交易，面积约409.8298亩。一宗位于桃源新城核心区，两宗位于南二环内侧，两宗位于桃源西区。本月初安仁镇以底价成交一宗100亩的商业居住混合用地，而在月底，另一宗位于桃源新城中心核心地块以41%的溢价率被成都建宁置业有限公司购得，该宗土地面积约73.2518亩，成交价282万/亩，相较于本宗土地周边的几大在建项目，该宗土地拿地价均高出许多，若项目立即投入开发，如何盈利将是企业最需要考虑的问题。随着该地块的出售，内蒙古大道沿线均无土地再出售，而随着时间来到下半年，大邑县城的黄金土地正有序地进入市场挂牌或拍卖出售，沉寂多时的大邑土地交易市场将在2013再度迎来成交高峰期。

4.3政府加大楼市项目质量安全监察

7月的一场持续特大暴雨使四川多个地方受到不同程度的水涝与泥石流滑坡地质灾害。面对持续的暴雨，大邑县城乡建设局于7月10日召集全县施工、监理、建设等单位召开紧急会议，就建筑工地基坑积水、现场打围、实体防护等情况进行研讨，要求施工单位对发现的问题及时进行整改，全面启动防洪应急方案。对46个城区建筑工地进行安全隐患排查，并要求所有工地全部停工。

经城乡建设局排查发现，大邑建筑工地采取应急措施情况较好，无人员伤亡。大部分施工单位已自觉处于停工整顿状态，施工现场生活区域内民工情绪稳定、场地卫生良好、无生活垃圾堆放。但由于强降雨影响，我县大部分工地出现基坑积水，部分项目出现工地出现护坡不稳、基坑坍塌情况。各涉及项目均在第一时间采取了防护措施，减少持续暴雨给地基带来的不利影响。

4.4大邑楼市后期成交预测

最近几个月全国大部分地方房价均出现了上涨的态势，同样大邑为数不少的项目均佳也在节节攀升，备案销售均价超过4000元/平的项目数量正在逐步增加。造成涨价的因素主要有以下方面：

一）开发成本的上升

随着持续不断上涨的各类生产资料及用工成本以及各类营销费用。虽然，目前大邑市面上再受的项目均为几年前拿地，地价不算高，实际上，在大邑从事房地产开发，其后续涉及的开发费用多，因此综合摊分下来的开发运营成本往往不低。加上近两年建筑市场行情价格的快速攀升，这致使房价基本上会一年比一年有所上涨。

二）刚需及改善型需求进一步增加

大邑地处于成都三圈层，商品房房地产市场起步较晚，随着人们生活水平的逐步改善，对居住环境提出了新的要求。对于品质佳，地域好的房产项目需求逐步加大，这进一步刺激了改善性房产市场的价格提升。另一方面，如今许多大邑乡镇上的外出务工人士，因考虑到生活便捷性，子女入学问题，开始将第一置业地选择在大邑，随着需求的旺盛，大邑的刚需楼盘也在逐步提高市场价格。总的来说，这两则符合市场经济规律及产业发展需要。

三）项目营销策略

对于同一个楼盘，房价为什么越来越贵？这其中较大的因素还有项目方的市场策略。一般来说，开发商在首期开盘，为注重人气及成交量，鸣响市场“第一枪”，先行推出来的户型一般不是最优，因此价格相对比较低，随着后期项目开发的跟进，摸清了大家的需求，优质户型逐步推出，房价与开盘相比就会出现逐步上涨的趋势。