大邑楼市面临的压力:项目销售压力与房价上涨压力

大邑楼市后期总体市场成交量将进一步上升，房价也会逐步上涨，逐步缩小与周边地区的差距。在大邑房地产市场快速发展中，自然也存在许多压力。具体有以下表现：

一）项目销售压力

据不完全统计，截止到目前，大邑存量房加2013年新开工楼盘项目超过40个，在如此众多的供给下，而需求市场并未出现爆发性增长，开发商资金压力逐步显现。从各项目历史成交数据可以看出，注重产品策划，积极关注市场发展并突出项目自身特色的楼盘一般成交量长期较好，而另一部分采用老的营销策略，不积极搜集市场信息，坐等购房者的房产项目表现往往不尽如人意。

如今大邑房地产市场刚需总量看似很大，但一一细分下来，在未来一定时间内，需求增长量将放缓。大邑城区范围在逐步扩大，许多“农转非”居民将安置，不过这部分巨大的潜在刚需市场将被大邑东南西北各处众多的福利安置房所“吞噬”，很多家庭分到不止一套房，在自居的基础上，因其价格优势在初级投资市场上表现较为优越。另一部分刚需人群主要为乡镇人士迁居大邑，这部分消费群体会带来一定市场需求，但其大部分常年在外，建过较多的优势项目，对居家生活配套有了更高的要求，乡镇迁往县城的居民一般经济实力尚可，所需要的生活环境一般要有很大的改善，他们中的很大一部分将进入改善型市场需求。与一二线城市不同，刚需“结婚族”将不会大规模进入三四线城市，目前适婚年龄多为独生子女，很大部分夫妻双方家庭经济条件不差，父母均有住房，小两口在大邑需求的肯定不再是简单的“刚需”，而是要追求品质的“改善型住房”。

最近几年，以政府主导的“大邑房地产项目推广会”在全国各地频频上演开展，因其独特的地理环境优势，外来人士在大邑的购房项目主要体现为旅游地产，别墅项目以及精品质房产项目，对大邑的改善型市场有一定推动作用。但在普通商品房中，这部分人群不是主体，大邑的多数房产项目还是要靠本地人士消化。今年，大邑工业区升级为省级经济开发区，这为大邑将来城市人口发展做好了奠基，但这产生的效应并不是立竿见影，工业项目的引进不再追求以前的量，因此大邑未来外来人口的上涨仍是比较缓慢。另一方面，根据《大邑统计年鉴-2012》数据，2012年末大邑全县户籍人口511975人，人口自然增长率为0.93‰。人口增长不是很快，自然对于房地产市场的刺激也快，大邑的房地产市场总体仍然是“供过于求”。

投入建设的房地产项目越来越多，购买力迟迟不能出现快速上涨，如何进行产品策划与推广将是各项目必须要考虑的问题。2013年超过10个新盘项目集中开工建设，项目供给进一步加大，若开发商没有找准自己的定位，不采取新的营销思路，按部就班，发现不了适合自己项目的购房人群，那未来的“日子”将异常艰难。这不仅体现在刚需楼盘，主打改善型需求的楼爬也同样面对此问题。

二）房价上涨压力

虽然目前大邑房价相较于周边的崇州市，邛崃市，处于绝对的“价值洼地”，不过这个洼地在相当长的时间内并不会被填平，而是总体出现层级差。成都市主城区，近郊区，三圈层会有房价层级差，相关区、市、县根据经济总量，城市发展配套，同样也存在层级差。勿容置疑，大邑未来总体房价会随全国总体房价水平上涨，但不会出现疯狂上涨，因为目前其市场需求有限。