成都商业地产十大趋势受关注

把脉中国商业地产发展趋势，展示成都商业地产样本，由华西都市报策划举办的“2013·中国商业地产成都峰会”于25日下午在明宇尚雅饭店举行。

来自国务院发展研究中心、住建部以及代理机构、品牌开发商等商业地产及经济领域专家、学者齐聚成都。据悉，本次2013·中国商业地产成都峰会，将邀请国务院发展研究中心研究员、博士王国华、住建部政策研究中心科研处处长周江、RET睿意德西南大区总经理张建华、等国内知名商业地产及政策专家，并就商业地产发展状况发表演讲。

此次会上，RET睿意德西南大区总经理张建华先生受邀发布“2013成都商业地产十大趋势”，刷新了RET睿意德去年发布的“成都商业地产十大新趋势”，引起关注。

一、成都商圈由放射性辐射向横向辐射转变

二环高架、第二绕城、遂资眉高速，这些陆续建成通车，将缩短商圈因距离而带来的差异，将延长原有商圈辐射触角，趋同一个大商圈下发展格局。

尤其改变地州县市城市之间横向通行必须通过成都折返的现状，城市辐射能力由线性垂直关系，加之横向关系，而变为网状相互吸引，形成泛商业城市群，未来亦将改变周边城市被成都绝对辐射的格局。

交通优化，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距，区域商业中心渐成主流。

二、商圈主题化发展趋势明显。

消费需求的强劲增长，使得大批机构和资金扎堆商业地产，开发购物中心打造各式商圈。在这股潮流下，同质化危机加剧了竞争，购物中心纷纷通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次、多主题的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。

成都市场主题化将表现在：文化、演艺、科技、旅游、复合奥特莱斯、社区商业等类型方向快速发展。

三、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。

高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。

消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

四、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。

消费者的鉴赏力越来越强，买牛仔裤不一定非要买古奇的，所以对买不同的品牌，到不同的店铺，偏好某一种品牌的文化，就成了这些消费者很明晰的取向。消费者不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。

人的消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，他们需要理发、购物、娱乐、用餐等，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。

五、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。

之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，一个消费者可能是一个老师，同时又是一个艺术家，而又可能是一名业余运动员，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。

这样的趋势就可以产生一个专业化的商家，比如中国引进一些专业的户外产品，或者中国的商家专门做户外产品，正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。

六、去主力店趋势加剧，次主力店占比加重

对于位置相对不错、对租金有要求的购物中心来说，扣除掉公共通道、公共休息区、餐饮、娱乐等业态占用面积较大，再去掉主力店其可出租于零售品牌面积较小。去掉大面积低租金的主力店，将其化整为零，给予次主力店、快时尚品牌、品牌集合店的策略模式。是众多购物中心的当下选择。即增加业态丰富度、租金收益，亦增加可逛性，满足购物中心丰富需求。

七、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。

从一线城市到三线城市，销售的价格和租金的比值越来越悬殊，有的项目均价已经卖到8万元，但是租金却不到60元，如果按静态租金计算，40年的静态租金相当于目前一平米的售价。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现，销售商铺是中国特色市场下的产物。

八、商铺投资者经历过一轮投资热潮，渐趋理性。

在商铺到处林立的今天，商铺投资热潮已经慢慢退去。如今，有的区商业格局已经形成，有的正在趋于成熟，有的算是四平八稳，有的却走向低落，在一二线城市商铺已经不是处处有商机了。

在央行收缩房贷、政府打击房产投机的背景下使得越来越多的人把目光关注到商铺上来。随着投资商铺的竞争过大，人们投资商铺已经趋于理性，而买商铺赚钱也越来越难。

九、住宅巨头加大商业配比，租售并举将成主流趋势

原有专注于住宅产品开发的房产企业，除因土地出让指标商业配比加大因素外，愈加重视开发项目的商业处置策略。知名房企纷纷宣布进入商业产品线开发战略布局。

但在原有体制与盈利模式的背景下，回现仍是考核团队业绩的主要指标，租售并举将成为首选的操作模式。

十、品牌开店渠道继续下沉，奢华品牌快慢两极化发展。

目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市，所以说渠道下沉是目前典型的状况。

奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。

未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。