房价“三高”吓跑刚需客 刚需“败走”中心区

广州一手楼市在中心区还有刚需买家“顶得顺”吗？“十一”期间，本报记者走访广州楼市发现，中心区楼盘报价坚挺，同时受到限贷限签等因素的影响，多个市区楼盘的销售中心都冷冷清清，以首次置业为主力的刚需买家更是鲜见踪影。

虽然广州市国土房管局还未正式公布9月的楼市数据，但是8月的官方数据已经显示，在均价节节攀升之下，全市的网签成交量已经下降至不足40万平方米的水平，显示楼市有效需求的减少令成交逐步萎缩。

中心区楼盘报价持续升

记者“十一”期间走访广州楼市发现，中心区楼盘由于房价较高，所以获得预售证推售的货量有限，不少楼盘都以推出尾货销售为主，报价继续上升，销售中心门可罗雀。位于文德路的某一手楼盘目前在售的大户型单位，均价已经达到6万元/平方米，而两个月前，该楼盘同样在售尾货，均价为4.6万多元/平方米。短短两个月，对外报价就涨了1万多元/平方米。而在宝业路的某楼盘，一个月前的报价为3.1万多元/平方米，“十一”期间调整到3.5万元/平方米。

而新楼盘推出的新货均价更是攀上新台阶。像海珠区赤岗板块的某豪宅楼盘“十一”前一天推出100多套单位，折后均价达到4万元/平方米，比之前的“3”字头又高出一截。在这样的价格下，虽然开发商已提前近一个月储客，但最后只有大概80多名买家到场。

“双合同”致首付五成起

不少市区在售楼盘的销售人员都直言，由于广州对楼盘的网签实施限价政策，所以买家都要签署购房和装修分割的“双合同”。在位于海珠区南田路的某楼盘，记者昨日仅看到三四人在咨询，销售人员表示，楼盘折后均价3.3万元/平方米，不过由于相关部门的指导价为不超过2.2万元/平方米，所以1万元/平方米的装修合同款都要由买家承担，如果买家不接受期限只有3年的装修贷款，首次置业者首付就要支付实际楼价的五成，二次置业则接近八成。

荔湾芳村板块的一楼盘销售人员向记者透露，该楼盘的实际均价达到23000元/平方米，同样要通过签双合同来规避房管局政策，不过其分开的装修合同房款也可以申请商业贷款，但贷款年限最长只有10年，利率比正常房贷高3%～4%。

首套房贷利率出现上浮

在房价高企的同时，记者发现，房贷利率打折的好日子也已不复存在，就连首套房贷利率也出现了上浮的迹象。

“由于现在房价高，公积金贷款的额度又一直维持两人最多80万元，所以组合贷款的比例越来越高，已经接近六成。”汇翰按揭高级业务经理莫静昨日向记者透露，目前还能申请到房贷基准利率的银行已经屈指可数，就在节前，不少银行都已经上浮了3%～5%不等，这也意味着首套房买家普遍要接受基准利率1.05倍的房贷利率，二套房买家更要接受1.15倍于基准利率的房贷利率。

刚需买家转向二手市场

记者了解到，在目前这种情况，部分买家在节前又“转战”二手市场。合富置业江南西二分行主管林建华表示，近期已有一些看完一手新货的买家回流到江南西、昌岗路一带看二手房，多是预算在200万元以内的刚需买家。林建华表示，200万元预算可以买到江南西附近楼龄相对稍长一些的电梯楼2房，或者昌岗路周边的一些笋盘。

房地产专家肖文晓则分析，一些本来很好卖的以中小户型为主的市中心“刚需”楼盘，因为“双合同”的关系，原来定位的刚需客户群买不起了，产品又不一定能讨得多次置业者的喜爱，在市场上十分尴尬。而也正是因为市中心的刚需产品首付门槛大幅度提高，导致购房者不得不向郊区分流，造成近几个月来增城、萝岗等区域的刚需盘大热，这种情况对楼市各方而言其实是“多输”的局面。