观察：国外如何“以房养老”(5)

■ 附议

“失独老人”与“以房养老”

一个欧美房屋业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正，而这正是以房养老的根本性制度基础。

现在，很多人把“以房养老”解释为，出租一套，自住一套；或者出租一间或几间，自住一间；或由大房置换为小房，获取收入。这种情况本质上就是老人有基本住房之外的资产性收入，完全可以自己随行就市，不用政府操心。所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，金融机构按期发放资金，老人去世之后，通过房屋偿还金融机构贷款，这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。

这种逆向按揭模式的“以房养老”对中国来说，具有更迫切的现实意义，这是因为中国有大量的失独老人。

所谓失独老人，是指人到中老年不能再生育的时候，独生子女却发生意外伤残、死亡的老人家庭。根据卫生部发布的《2010中国卫生统计年鉴》，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。有关专家推算，1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过一千万会在25岁之前死亡。这意味着有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去唯一的子嗣，成为孤立无助的失独老人，养儿防老的传统经济模式无法实现。

根据我国的计划生育政策的推行历史来看，这部分失独老人大多数都是城镇居民，在当年的住房改革中，都曾以较低的价格购买过“房改房”。现在，随着房地产市场的飞速飙升，这些房屋价值都有了巨大的飞跃，“以房养老”政策对于这部分老人来说，可谓雪中送炭，由于不必考虑留给儿女的遗产问题，他们拥有的房子用来养老绰绰有余，可以让他们过上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度却使这一前景成为泡影，政府相关部门仅仅是拍拍脑袋，口惠而实不至。

在中国，城市土地归国家所有，居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有清楚规定续期费用是多少。

与中国不同，欧美国家土地制度是土地私有制加物业税，这种税赋每年征收一次。以美国为例，物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。美国是联邦制国家，其每个州都是自治的，各个地方的税率并不一致，一般在1%~3%之间。物业税的税基是根据地方政府委托的专业评估机构对房地产价值进行市场评估作为依据来确定的。

根据这种土地制度，做一个简单的估计，不考虑资金的时间价值，假设土地的市场价值没有变化，税率为2%，这就意味着每隔50年，拥有物业的业主因土地而缴纳的税负就等同于土地的市场价值，相当于把土地及房屋再买了一遍。这实际上与中国土地制度下，土地出让金只有50-70年的期限，到期可能再度续费差不多。

不过，两种制度虽然看起来没有差别，但是，对于以房养老来说，具体的市场意义却相差非常大。在土地私有制下，每年缴纳土地税，因为税负是每年缴纳，所以，任何时候，土地的价值都是稳定的，不存在折旧问题。这就意味着，一个欧美房屋业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正，而这正是以房养老的根本性制度基础。

但在中国，这个根本性制度却并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出让期限存在，一个上世纪90年代购买房改房的居民，到现在，已经过了25年，如果后25年采取“以房养老”的倒按揭，把房屋抵押给银行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子几乎变为危房，银行到手的“楼面地”如果还得重新缴纳足额的土地出让金。那就等于说，银行在支付了25年的养老金之后，得到的价值为零。即使土地出让金期限为70年，有偿续期费用也不是足额，而与市场实际价格有一个差价，但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以，即使抛开房屋价格的不确定性，这种政策的不确定性也会使金融机构采取回避态度。

刘远举（上海金融与法律研究院研究员）