新房市场量价齐升 中高端项目入市拉高房价

北京新房成交量创11周来新高

上周(12.9-12.15)，北京新建商品住宅成交量继续保持在3000套以上，为进入10月以来成交量最高的一周。根据北京住建委的网签数据统计，北京上周新建商品住宅网签总量为3115套，环比前一周的网签量上涨了2.8%，创近11周来网签量新高。【北京二手房交易远郊区县渐唱主角 年内网签涨幅TOP】

链家地产市场研究部分析认为，上周成交排名靠前的项目仍以11月以后入市的项目为主。11月以后入市项目网签率为28%左右，且预售情况较好，随着预售项目逐渐进入签约阶段，预计年底纯商品住宅仍会维持比较稳定的成交量。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，11月中下旬以来楼市供应量的增加(包括保障房，以及16个商品住宅项目)，使得年底新房交易量持续小幅回暖。但是近三年来土地供应严重不足，年末供应量的增加，尤其是纯商品住宅供应量的增加只能是昙花一现，供应量的紧缺难以支撑楼市年底出现翘尾行情。

虽然北京今年的调控政策比较严厉，但新房成交量仍有望维持在高位。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截至12月14日，2013年北京新建商品住宅网签113387套，其中纯商品住宅(不含保障房)网签80392套，最终全年交易量有望突破12万套，与2012年持平，维持成为近四年交易量高位。

胡景晖分析认为，针对首次置业的信贷优惠政策依然还在继续，同时年初政策末班车效应明显，住房刚性需求继续释放使得交易量回涨，共同成就2013年新房市场的高交易量。

中高端项目入市拉高房价

近期，拟售均价接近4万的一批中高端项目集中入市，并结构性拉高了新房的成交均价。据链家地产市场研究部统计，上周(12.9-12.15)，纯商品住宅成交均价为28378元/平方米，环比上涨10.2%。其中，成交均价在3万元/平方米以上的成交占比为23.92%，环比上升了4.89个百分点。

自10月底单价4万元以上的项目年底前不再发放预售证的“限价令”出台以来，高端项目入市受阻，11月入市的项目以单价25000元以下的中低端项目为主，对于抑制年底商品房房价过快上涨发挥一定作用。但自11月28日以来已有9个单价在35000元以上的中大户型项目入市，共供应商品住宅2093套，并且项目预售情况较为乐观。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，4万元以上定价的项目入市受阻，受影响较大的其实是4-5万均价区间的项目，这部分市场去化速度相对较快，短期的供应减少将带来较为明显的市场空白，需求释放也在一定程度上受阻，这使得当前价格在4万元上下徘徊的项目迎来机遇，稍微“让利”即可抢驻市场。

“不排除是部分房企抢驻市场之举。”链家地产市场研究部张旭认为，这次中高端项目的集中供应能够在一定程度上促进近期改善型需求的释放，同时也对缓解年底的供需结构矛盾发挥了比较重要的作用。

“实际上，经过了近两年房价的上涨，‘4万元’早已不能算做高端盘的起始标准；未来，4-5万元之间的项目定位与营销策略也将发生改变，除了户型规划增加小户型、更接‘地气’以扩大客群外，也将更多的走上高周转与快销之路。”任启鑫说。