前11月房企拿地面积增近10% 加速回归一线城市

11月的房地产开发投资增速未见明显反弹。

12月10日，国家统计局公布：1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，同比增长19.1%，增速较1-10月提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

今年8月以来，全国房地产开发投资累计增速一直处于20%下方。11月份，房地产开发景气指数为96.38，比上月回落0.5点。

房企加速布局一线城市

房地产开发投资，是国家统计局公布的一项年内累计指标，一般指年内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额，以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

可见的是，今年1-11月，开发商的新开工量和施工量明显提升。

根据国家统计局统计，今年1-11月份，全国房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速比1-10月提高5个百分点。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；但其中住宅竣工面积则下降0.1%，至54265万平方米。

某品牌房企华东区副总裁认为，1-11月全国商品住宅竣工面积并没有增加太多，甚至出现小幅下降，这说明前面两年土地供应偏紧，也是当前楼市价格上涨的原因。而今年以来，各地政府一直在增加土地供应量，所以带来投资额、新开工面积的上升，同时对调节价格有所帮助。

“虽然今年新开工面积、投资额有较大增长，但也要看到，目前一二线城市和三四线城市的楼市在分化。像上海、北京这样的一线城市，今年以来成交量涨幅并不特别大的情况，房价涨幅却很大，这主要是供应不足造成的。而一些三四线城市，今年以来成交量上涨很大，但房价并没有太多的上涨。这说明这些城市的供应量增长得更快，未来一两年，这种供应仍将持续，对于这些城市，我们会谨慎进入，要把重心重新拉回到一线城市来。”该副总裁说。

加速回归一线城市背景下，房企拿地热情持续升温。

据统计，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

陈晟认为，此前的几个月，全国房地产开发企业土地购置面积一直都是负增长，但跌幅在收窄，到了11月，土地购置面积转成了正增长，说明今年以来各地土地供应力度有所加大，房企拿地热情也有所回升。

有观点认为，土地成交价款的增速远高于购置面积的增速，说明房价在一线城市的布局更为深入，而这些地方的地价也往往更贵。

行政性调控

“不会让需求消失”

相比之下，房地产销售增速在11月继续下降。

据国家统计局公布，1-11月份，全国商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点。

某外资房企总经理称，1-11月全国商品房销售面积和销售额同比增长有所下滑，这是实际情况，但造成这种情况的原因是什么值得关注。

“11月以来，很多城市陆续出台的升级版调控政策，确实起到了作用，但这样的行政性做法并不会让需求消失，只会让需求延缓。”该总经理预计，这样的需求积压会在明年上半年出现大的爆发，楼市成交量、房价仍将接受重大考验。

某上市房企副总裁还提到，眼下楼市销售面积的增幅远高于土地供应的增幅，说明未来商品房供应仍有一定缺口，房价仍有上涨压力。

事实上，虽然11月的商品房销售增速在下降，但今年楼市整体回升的大趋势难以扭转。

前述品牌房企华东区副总裁认为，从一二线城市情况看，11月楼市的总成交量并不算低，只是没有9、10月份那么高而已。

陈晟进一步说，从1-11月的销售面积和销售额看，预计今年全年的销售总面积会达到12亿平方米，销售额会在7万亿-8万亿元，双双创下历史新高。

不过，陈晟认为，1-11月房地产开发企业的自筹资金约占总到位资金的40%，说明开发商自有资金投入的比例较高，未来资金链会存在一定压力，会有一定跑量要求。“目前不少开发商认为，明年的楼市还有一些不确定因素，对市场不是特别乐观。”