开发商借力城镇化变城市运营商 内地陷入“地产霸权“?

所谓“地产霸权”，是指地产商由地产业进而向经济社会各个领域进军，扩大其在社会中的话语权和控制力。有观点认为，香港已经陷入“地产霸权”：包括李嘉诚在内的几大地产商已全面扩展至公用事业及零售服务业领域，富可敌国，话语权和控制权也随之增长。

开发商变身城市运营商

随着新型城镇化战略的提出，开发商加大了“攻城略地”的力度。国家统计局数据显示，2013年1—11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%。

近期在北京夺得多个地王的一家上市公司董事长向《中国经济周刊》表示，最近之所以高价拿地，就是因为房地产业将迎来重大的发展机遇，这个机遇就是城镇化。中央提出积极稳妥推进城镇化、着力提高城镇化质量，预计将对我国房地产业带来深远影响。

在房地产开发投资中，不同的业态出现了分化，而这种变化一定程度上代表了地产业发展的新方向。

最新数据显示，2013年前11个月商业营业用房投资额10739亿元，同比增长27.6%，这一增速是住宅投资的1.5倍。分析人士表示，商业营业用房主要是为住宅服务的商业配套，这种变化的背后反映出开发商开始积极向城市运营商转变。

城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

方正集团董事、总裁，北大资源集团董事长余丽对《中国经济周刊》表示,十八届三中全会提出让市场在资源配置中发挥决定性作用，这一提法进一步强调了开发商在城镇化建设中的自主意识与协同意识。新型城镇化讲究“以人为本”，将民生问题置于首位，因此开发商需要协助政府解决城镇化及民生建设的基础问题，扮演好城镇化“协同者”的角色，这也是未来地产业发展的一大机遇。

据了解，目前北大资源集团正在打造“新文化社区”，即社区植入方正及北大的教育、医疗、金融、IT、商业、文化、产业等资源。同时，北大资源通过打造“资源家”生活服务平台，打破传统资源植入受社区规模限制的壁垒，集教育、健康、金融、购物、生活功能等为一体，通过网络平台，使社区居民足不出户，享受教育培训、金融超市、健康医馆、智能社区、线上阅读、远程购物等种种便捷服务。

无独有偶，近期在地产界发展劲头十足的万科地产，同样在城市运营与社区建设方面扮演着更加重要的角色。2013年10月31日，万科发布公告称，拟通过旗下子公司万科置业(香港)有限公司以基石投资者身份参与徽商银行H股的首次公开发行。对此万科董事会办公室有关负责人向《中国经济周刊》记者表示：“此次认购是为了率先向客户提供国内领先的社区金融服务。”

在2013年12月25日召开的第十三届中国经济论坛上，隆基泰和实业集团副总裁唐帅也向《中国经济周刊》表示：“我们不是开发商，我们旗下有新能源、商贸流通、旅游休闲、房地产、工业科技多种产业。在白沟，我们以当地箱包工业为基础，布局了商贸物流、科技、地产开发等多种产业，夯实了新型城镇化的基础。”

余丽告诉记者，在新型城镇化进程中，以城市运营商定位的开发商必将跑得更快。

内地陷入“地产霸权”？

在内地，地产富豪不仅仅是胡润等各大富豪榜最常见的常客，更在很多方面影响着普通人的生活。在开发商的业务触角延伸至社会的多个领域时，很多人也开始担心“地产霸权”的产生。

不过，对于地产霸权，亚洲首富李嘉诚近期对媒体表示：“‘地产霸权’实在是一个笑话。我们是国际综合企业，地产只是其中一类业务，别人借地产攻击我们。大家都知道香港地产市场一直由政府政策主导，从土地供应到投地条件的设计、房地产税务政策等等，并非地产商决定，因此‘地产霸权’并非属于地产商。”

绿地集团董事长、总裁张玉良也向《中国经济周刊》表示，距离地产霸权，目前中国差远了，再过多少年以后，中国可能才会考虑这些问题。目前中国房地产行业相对比较分散，对行业的技术提高和产品的质量提升都是不利的。相反，行业的相对集中，将对整个社会的节能减排、控制生产成本等都有帮助。

余丽向《中国经济周刊》表示，随着国家政策环境趋向“以人为本”，过去开发商拿地建房的传统发展模式逐渐受到限制，激烈的市场竞争环境也导致开发商难以“一家独大”。为保证可持续发展，越来越多的房地产开发商转向社区物业服务提供，这并非意在以服务来主导居民生活，而是站在一个“服务者”的角度，为居民提供更便捷的生活环境。

“城市运营的主体应该是政府，政府主导着一个城市发展。北大资源作为城市运营商只是协助政府去做一些事情。在城市运营中，政府是A角，城市运营商是B角，是把资源按照政府的要求植入进去。” 余丽认为，运营商仅仅是一个立足于市场机制的配角，主导者还是政府。城市运营就是以政府为主导、企业为辅助的市场化行为，企业是政府问题的方案提供与解决者。从提升城市价值和土地价值这一根本利益诉求看，企业和政府的目标是一致的。地方政府希望找到不急功近利、拥有社会责任感的优秀运营商，而企业则希望政府更加理性化和市场化。