杭州开发商"比赛"降价 发改委按下"暂停键"

汹涌来袭的降价潮被政府按下暂停键。

4月23日，杭州市发改委宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。

杭州当地一位房企负责人对《第一财经日报》记者称：“具体怎么通报还不得而知，一些开发商为了规避风险，楼市定价开始朝"车市"看齐，比如推出豪华版、精装修版等不同装修标准的户型，所以很难有一个参照的标准。”

这座城市正饱受降价潮影响，在过去三个月中，商品住房成交量价齐跌。数据显示，1~3月，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。

危险的市场

杭州市政府刚刚举行了2014年一季度经济形势分析会。统计数据显示，1~3月，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是2009年以来平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。

这些数据让开发商胆战心惊。不仅如此，可售房源处于历史高位。截至3月底，市区可售商品住房76004套(其中主城区31881套)，同比增加36.2%。从面积上看，可售房源中，41.9%的是90平方米以下的房源，大部分房源在90平方米以上。

价格在下降，可售房源在增加，这是一个危险信号。

让杭州市相关部门更头疼的是，杭州部分供应量过大板块，价格战的激烈程度，已经打破正常的市场竞争规则，大有“什么手段都用上”的趋势，显然无益于市场的公平竞争及健康发展。

“有些板块，降价太密集了。就跟降价比赛似的。像在一桥的桥南区域，万科的一个楼盘刚刚想降价，世茂就降价来"截和"，然后绿城巧园也跟着降价。”一位在杭州滨江板块有项目房企代表说。

2013年11月底，一桥南居住区内新盘万科璞悦湾公布了18800元/平方米的起价，让整个杭州楼市侧目。随后，相邻的江景房世茂之西湖首开起价20888元/平方米。此时，与万科璞悦湾相距不到一公里的绿城巧园也来“截和”，当时的一批特价房，总价一口价150万，相当于17000~18000元/平方米。

“没办法撬动市场，只要你一动，周边楼盘就跟多米诺骨牌一样，跟着降，而且主打的就是你的客群。”上述人士称，市场价格越来越低，开发商定价越来越没有底线。

这个市场有多难做呢？最新消息是，这个板块的一个项目负责人称：“璞悦湾正在酝酿新一轮的降价，不过其销售人员称，他们的一个客户要被世贸之西湖抢走了，对方要推出起价19188元/平方米、114平方米的特价房源，晚上的时候，新的消息传来，绿城巧园要出135万起价的"抄底价"。”

这位项目负责人称，这样一来，璞悦湾价格表就要重新做过，对他们来说，未来茫然而毫无头绪。

以杭州库存量较多的滨江区为例，能够引发价格战的区域只有三处，即奥体单元、西兴居住区和一桥南居住区。

这些板块，都是开发商最为头痛区域，价格战一触即发，开发商近身肉搏。

对后市信心不足

在杭州的另一个板块北部新城，从去年下半年开始，就有项目呈现出连续“一跌到底”的趋势，“其实客流量一直都比较大，当时万科的和滨江的盘连续开盘，许多人想看看到底买哪家的更划算些。”其中一个楼盘的分销电商对《第一财经日报》记者称，开发商持续推降价活动，有种“清仓大甩卖”的阵势。

举个例子，2013年12月份，杭州城东新城一带共有6个项目开盘，如此集中的推盘，使得区域内的库存量猛增，随之而来的就是激烈价格战。

“所以，开发商就使劲盯着别人，看能不能"截和"。”杭州本地一位开发商称，举个例子，武林壹号推出总价1500万的房子，直接就把远洋公馆的一批客户吸引过去，当时远洋公馆推出的是总价1200万、200多平方米的房源。于是远洋公馆改变策略，推出了182平方米、总价700万的房源，直接把原来的这批客户又重新截留了。

这样的竞争是赤裸裸的。从数据可以看出来，今年一季度，杭州市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%。

上述开发商称，价格战和抄底抢客户的背后，是大家都对后市信心不足。

事实上，从今年2月份杭州城北勾庄板块的德信和天鸿两家企业打响楼市第一枪以来，不少龙头开发商的项目都纷纷开始跳水，其中不乏万科、滨江、中海、九龙仓等大型开发企业的项目。

值得关注的是，土地溢价在下降。主城区低价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落。

杭州市城乡建委表示，相关公司资金运作基本正常，没有资金链断裂危险，个别公司在降价的同时，还继续在杭州市场拿地。

不过，杭州市发改委称，总体上说，降价行为是迎合周边市场价格的理性调整，尚未发现低于成本价倾销的现象，市场目前“尚属平稳”。