房产市场进入博弈冰封期:凸显开发商底气发虚

从赠送面积到赠送商铺，从降价促销到“内部团购”……记者近日对珠三角、长三角和中西部省区城市采访时发现：房地产市场已经进入买卖博弈“冰封期”，各地房开商引导“误读政策”的背后，是心里发虚的实质。

房开商忙“走量”，资金链“高度紧绷”

记者通过房产联盟、地产销售群、楼盘走势群等珠三角、长三角房地产销售高级群进行采访时，超过75%的房地产销售策划人员认为，房地产市场就快“绷不住”了；90%以上的销售人员表示，现在房开商最关心的问题就是如何走销量，资金回笼；95%以上的销售人员表示，能够以低于市场价格20%－30%的售价拿到“内部价格”，而且没有“指标费”，购买条件几乎“没有限制”。

深圳汇金行常年从事在珠三角一带的商业地产和住宅地产营销，副总经理黄平旺告诉记者：“南宁楼市已经进入买卖博弈的‘冰封期’，即便是快环附近，开盘价格超过7000元／平方米的楼盘都卖不动，但开盘价格在6500元／平方米以下的楼盘，一开盘就销售一空。”

柳州辉煌置业客户经理陈珂每天最紧张的事情就是房屋和楼盘促销，他说：“即便是学区房、养老房，销售也不容乐观，能够同时就读柳州市重点小学公园路小学、重点中学十二中、重点高中柳州高中的学区房，半年前预测的开盘价格在12000元／平方米，现在预测的开盘价格也不会超过8000元／平方米。”

多重压力导致开发商“压力山大”

记者深入采访时发现，资金链压力、拿地价格偏高、银行信贷绷紧，这是导致开发商“压力山大”的核心原因。

南宁市邕武立交桥附近的一个超过4万平方米的楼盘，项目销售人员林斌告诉记者，楼盘最初拍卖下来的楼面地价超过4000元／平方米，加上建筑成本2800元／平方米，以及相应的财务费用，住宅成本价格就高达7000元／平方米。

林斌说：“最初预计是这个地段楼盘售价在9000元／平方米—12000元／平方米，现在超过7000元／平方米都卖不动，开发商资金回笼压力之大可想而知。”

恰恰是这样一座楼盘，为吸引客户，在已经竣工的高楼外打出买83平方米得到103平方米的巨幅广告，甚至在私下通过房地产中介释放消息：购买商铺可以按照1：1.5—1：2的比例赠送面积，目的就是希望尽快回笼资金。

记者采访工农中建交、浦发银行、招商银行、地方城商行时了解到，各家银行对房地产项目的贷款都非常谨慎。

地方少数政策被“误读” “吹大效应”难敌“调控硬手段”

近日，南宁市房产局出台相关政策，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这一政策迅速被房地产行业向外解读为“救市第一枪”。

然而，不仅南宁市房产局出面直接辟谣，声称只是推动北部湾同城化的举措之一，甚至连房地产业内人士都不认为这一举措能够在多大程度上形成“松绑刺激效应”。

黄平旺说：“我们对南宁政策进行评估的预测是：只有炒作噱头，没有炒作实效。”他分析认为，由于北部湾、钦州、玉林、崇左的购买能力有限，不太可能政策一出台就形成“扎堆购买”效应，只能在短时间内实现部分民间借贷资金继续注入房地产企业，一旦银行维持现有信贷政策，房地产市场还将维持价量齐跌的局面。

珠三角房地产协会副秘书长曾敏认为，现在房地产行业已经到了“风声鹤唳”的地步，几乎每一项政策出台都会被房地产行业大肆炒作，向外宣扬“地方松绑调控”举措。但被房地产行业“吹大”的地方政府政策措施，很容易就被“稳健发展”“坚决不注水”的调控手段所遏制。

今年1月－3月，南宁新建商品房销售虽然有所增长，但10.64%的增幅远远低于去年同期的38.82%。