观点:高房价城市的无子女老人最宜以房养老

23日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，试点将在北京、上海、广州、武汉4个经济发达城市拉开序幕，这意味着上述全新的养老方式在争议中迈出了新步伐。

当前，我国银发浪潮来袭，60岁以上老年人口超2亿，而养老保障水平总体上还处于比较低的阶段。推进以房养老等新型养老方式，无疑有助于完善养老保障体系，丰富养老保障方式。

不过从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。而结合我国现阶段的国情，“以房养老”也面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等。正因为此，“以房养老”注定将是一项系统工程，只有在保险机构完善产品设计、购买者量力而行、政府加强监管的情况下，各个链条紧密咬合，才能让补充养老的作用真正落到实处。

保险版“以房养老”方案一经推出，引起各方广泛关注。以房养老产品属小众金融消费产品，中国养老体系建设还需政府、企业、个人等携手共建，养老保障三个支柱缺一不可。

幸福人寿监事会主席、中房集团原董事长孟晓苏是“以房养老”的首倡者。早在2003年，他就将“住房反向抵押保险”相关问题，起草报告递交国务院，并得到肯定批复。由于“以房养老”是新生事物，各方都十分谨慎，且有很多问题存在争议疑惑，对此，上海证券报记者专访了孟晓苏。

开始规模不宜过大

问：“以房养老”指导意见出炉后，有人认为很多老人有房屋但没有货币资金，因此市场规模小不了。也有人认为因老人可有更多选择市场规模会更小，您怎样看?

答：保险版“以房养老”实际上就是“住房反向抵押贷款”。即拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给投保人，一直延续到投保人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，投保人在获得给付金的同时，将继续获得房屋的居住权。当投保人去世后，相应的金融机构对房屋进行销售、拍卖，所得用来偿还贷款本息。

“住房反向抵押保险”产品对中国社会应对老龄化有重大意义。同时应该看到，“以房养老”具有“三高”特征，即适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。加上老人考虑事情多，我不主张试点期间摊子铺得过大，一定要稳扎稳打。

保险大数法则是优势

问：此前有商业银行试点“倒按揭”，也就是住房反向抵押贷款。抵押给银行和交给保险公司有何不同?

答：与银行不同的是，保险采取的大数法则护卫老人终身。保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“倒按揭”多为定期产品，只管一段时间。

同时，保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。而之前国内银行的“倒按揭”，房主家人不能参与房屋处置后的更多的收益。

当然，老人还可以选择卖房养老、租房养老。保险的“以房养老”方式，只是老人选择的方式之一。

要留意道德风险

问：很多人担心，老人把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害老人利益的道德风险咋办?还有没有别的道德风险?如何预防?

答：房屋评估过低的风险基本可以解除。指导意见明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。同时该产品的犹豫期是30天，老人有充分时间考虑。任何一方认为不合适都可以拒签。还有人担心保险公司是否会出现违约。这种道德风险受限于严格监管，也很难发生。

当然，也要防止出现“逆向选择风险”。即防止投保人在投保后作出非理性的选择。在成熟国家曾经出现过，老人投保后选择自杀，或者对房屋本身不爱惜，甚至是破坏行为。但合同签订时，维护房屋等内容包含在合同内。同时，房屋增值部分要共享。因此，“逆向选择风险”也很难发生。

值得注意的是，目前在试点期间，现有制度还有待完善，需要有包括保险经纪公司在内为老人服务的中间机构，为高龄老人、无行为能力的老人服务，包括阅读解释条款，以防止出现违反老人意愿的情况发生。

房价下跌风险由保险公司承担

问：房价下跌风险谁来承担?为什么一些大的寿险公司并没有出现在试点调查的名单里?

答：刚才我说过，保险公司承担房产价值波动风险。对保险公司而言，更多的是房价下跌带来的风险，因此部分大型寿险公司有所顾虑，未参与试点调查。

其实，房价即便跌了，保险公司也要按照原有的保险约定执行。况且，保险公司赔钱，但赚钱的是老人。保障老人收入水平不下降，这有什么不好?接下来，要做好此轮试点工作，利于今后工作全面铺开。包括今后可以增加产品的品种选择，更好地满足老人需求。同时，还需要政府出台相关税收优惠等，构建更好的生态环境。

随着老人入保后，保险公司后续服务要跟上。老人有了钱，如何更好地安排好自己的生活?目前在许多地方，价格低廉的养老院资源稀缺，而中高档的又无人问津。如在北京，一些养老院每月6000元的价格，很多老人就很难承担。如果老人有了钱，可以给自己养老找更惬意的中高档养老社区，这也可以鼓励保险公司建立更优质的养老社区，延长养老业服务链。