四川省多地楼盘陷入滞销 房企观望中寻求转型

今年初以来，在温州、鄂尔多斯、营口等三四线城市楼市持续走低的背景下，以港资为代表的大型房地产企业以大幅度降价促销，拉开了今年楼市下跌的序幕，而且这种下跌趋势延续至今。在成都楼市，在铂雅苑、九龙仓·御园等项目大幅降价促销的冲击下，我省多地楼盘陷入滞销的状态。

初夏6月，“跑量”一词再度屡屡被众多房企提及。除成都楼市外，四川南充、乐山、绵阳等地房企也开始 “降价抢跑”，使楼市显得更加寒意深重。对此，不少房地产界人士在惊呼：难道空谈多年的“拐点”正在变成现实?不再是小孩子喊的“狼来了”?

“拐点”成真 省内楼市销量锐减

5月，历来是楼市“旺销季”，今年却一反常态。即使是“五一”，以及接踵而来的“端午节”，都没能成为楼盘销售的热点，进入6月销售依旧凉意袭人，楼盘销量持续下滑，一些开发商已把今年5月视为具有指标意义的分水岭。“上个月，我负责的项目一套房子都没卖出去，这个月情况稍微好了一点。”成都一家大型房企项目销售经理倍感焦虑：“不降价不行了!”6月7日，位于双流的骑士郡锦程开盘，截至开盘当天12：00，现场销控表显示本批次住宅房源认购37套，开盘认购率仅17.4%。更早一点的5月29日，位于高新区的合能璞丽开盘，当天认购率约25.6%;6月1日，位于温江区凤翔大道的恒大新城项目首次开盘，认购率也未能超过40%。而在部分业内人士看来，这样的数据已经算是相当可观了。

这样惨淡成交的局面，并非仅仅出现在成都市场。6月第1周，乐山商品房住宅成交201套，环比跌64.2%;南充新建商品房成交377套，环比降40.16%，前几周绵阳楼市成交也一直处于下跌趋势。虽然5月份以来，不少房企纷纷打出了降价促销的旗号，然而市场似乎并不买账，全省多地楼市“去库存”压力有增无减。

作为地产界的专家型开发商，万通地产冯仑认为，中国房地产市场大周期的拐点已经来临，量价都会有小幅波动，而且会呈波浪形往下走。他还向整个行业发出警告：前几次拐点是小周期，这一次则是大周期，“即使地方政府放松限购，也没有用。”

楼盘滞销 开发商急于抢客户

一线城市开发商普遍认为，房贷政策收紧是楼盘滞销的“罪魁祸首”，央行喊话“松绑首套房贷”已经过去一个月，但从目前情况来看房贷并没有得到放松，原因在于不少银行本身就“资金吃紧”。成都多数银行仅仅是加快了信贷审批流程，对于更重要的贷款利率问题，仅有工行、招行表示会根据政策和市场调整。建设银行一位负责信贷的人士对四川日报记者透露，“即便有调整，最快也要在三季度执行，而且调整幅度有限。”也有商业银行人士明确表示，“不可能放松信贷政策。(央行)要求归要求。”在这种背景下，毫无疑问，楼市成交节奏仍会放慢。

在省内二级城市，虽然没有限购政策的影响，但仍受信贷政策的深刻影响，楼市观望情绪也非常浓。今年南充楼市“金三”不金，“银四”不银，“红五月”不红。六月第一周，楼盘销售就像滑滑板一样，滑到了近来成交量的最低值。长期在当地代理项目的佑嘉营销公司营销总监陈小明就表示，“南充购房者观望情绪日益严重，楼盘销售受到影响也是不可避免的。”业界多数人认为，未来一段时期内，南充市场遍地开花大红大紫的可能不大。而在乐山，今年5月的春交会都没有如期来临，可见开发商信心之低。“楼市降温、成交量低迷、消费者观望情绪浓厚，这些或是今年乐山取消春交会的最主要原因。”当地开发商这样总结。每个城市的大型房交会一贯是楼市“晴雨表”，曾经扮演着举足轻重的作用。

在这种格局下，降价促销成为应对市场疲软的主要选择。5月中旬，乐山雁和·浪琴湾打出广告，“一口价3588元/平方米!”“3字头”一出，全城惊叹。同样的情况也在南充发生，开发商打着“谁先降价谁有利”的如意算盘以价换量。“2014年是一个真正的楼市拐点年，预期6年内中国房地产市场销售量将收缩36%，尤其是三线城市将收缩60%。”中信里昂证券房地产行业研究部主管王艳在接受相关媒体采访时这样预测。不过，颠峰智库营销机构副总周密则认为，“也不用太悲观，下半年应该会比上半年乐观一些，包括地方限购政策和信贷政策可能会有所放松。”

养老地产 能否成为下一个机会

“预计2014年房地产市场存在下行风险，但不存在崩盘的可能。和2008年相比，也不是最差。房地产市场周期性波动也很正常。”曾任职万通成都公司营销负责人的周哲在与四川日报记者交流时分析称，“近两年房地产形势都不会太好。在这种形势下，任何一个房企都应该加强现金流管理，尽快回笼资金。对现有项目该打折就打折。延误了销售时机，恐怕降价都卖不动了。”

在这场不知何时能结束的楼市下滑期，不少房企纷纷筹划应对举措，举措之一则是降价跑量回笼资金。大房企也开始加入降价行列，包括中海、龙湖、世茂、万科等在内的开发商纷纷举起价格武器。而新开盘的部分中小项目更是优惠不停，华府板块新开盘项目万锦城打出了3999元/平方米的广告，瞬间拉低了区域的房价预期。而包括保利、绿地在内的开发商也在暗中调整价格策略。

不过，由于政府均设置了一定比例的降价下限，对一些急于回笼资金的开发商来说，如何避免触到限降“红线”，成为难题。“仅靠降价还不够，有些开发商结构性的产品失衡，即使大幅降价也未必跑得了。”某业内人士在接受四川日报记者采访时表示。

另外，谨慎拿地和把控风险也很关键。在近两个月，至少有德阳、内江、泸州三个二级城市在成都举行了土地推荐会，但是从目前的情况来看，远远没有收到预期的效果。“前期拿地布局区域很重要，如果是成都这样的核心城市，不管市场情况怎么样，只要降价就能卖出去，只不过利润空间小了。”该业内人士表示。

在房地产利润率下滑的背景下，转型亦成为众多房企的战略选择。比如，绿城转型管理输出的代建业务和持有型物业租赁业务的开展。在传统房地产开发暴利难以持续的当下，也有不少房企筹谋进军养老、健康产业和旅游产业，认为将支撑楼市“后半场”的发展。不过，在开发周期和资金沉淀时间过长、未来盈利模式难以确定的情况下，更多的房企也只是停留在观望和考察阶段。