上半年残酷小组赛 成都楼市进入最佳买房时期(2)

下半年是“买房季”

成都思源经纪总经理王锐

进入2014年以来，全国楼市进入调整期。

从目前成都房地产市场的总体运行来看，虽然月均供应量和成交量同比有一定的下滑，土地市场热度也明显降温，但主城区整体均价水平还是处于全国的中等水平，是健康状态。另外最近部分品牌开发商项目在大幅促销下销售火爆，由此可见市场需求仍是强劲的，我认为，如果在市场价格去泡沫的情况下，成都市场需求中长远存在再次释放可能。

成都房地产市场本身具备多种利好，长线向好是时间的问题。第一，成都巨大的城市发展潜力，成都作为西部城市群的核心，是整个西部和云贵川地区的经济服务、金融服务中心、以及航空物流的重要基地，城市发展潜力无限，对各地的人口具有极强的吸附力，而人口的聚集将是房地产长远发展的有效支撑；第二，政策环境的转向，目前市场下行趋势的显现已经引起政府的高度关注，整个政策环境的风向标已经由之前的控房价转向稳增长，目前已经有20多个城市变相取消限购政策来刺激市场，这无疑是给房地产行业的一剂强心针，成都取消限购或许也只是时间问题；第三是市场更趋理性，从目前市场的运行状况来看，一些降价的项目或多或少都是因为在之前市场上行时盲目的产物，如有的是盲目抢得的高价地项目，有的是在定位和规划上失误的伪高端，还有的是对市场盲目乐观开发的项目，此次市场调整便是对这些项目的盘整清算。而当下的调整也是市场回归理性的调整，相信在这个调整之后，土地市场将回归理性、产品市场将步入正轨、价格也或趋于合理，这或会成为市场未来的一种状态。

进入2014年3季度，成都市场确实已进入深度调整期，但结合2008年、2011年发展规律，对购房者来说当前存在着购房机会，其实也是买房的最好时机。

“调整期”或成最佳“购房时机”

成都正合地产董事长毛勇

从今年来看，楼市确实发生了很大变化。根据住建部相关数据统计，目前全国存量住房与存量家庭户比例已达1：1，同时每年12亿平米的供应量，能够覆盖城市更新、新增常住人口及家庭小型化带来的住房需求，因此，市场从绝对的供应短缺时代进入供求均衡时代。这意味着，全国楼市的开发量、销量已相对饱和，难再突破。但价格仍将保持增长，只不过增幅趋缓，与经济和人均收入的增长速度相匹配。

在全国总量基本均衡的背景下，受楼市供求关系差异、及政策调控从以往的全国“一 刀切”变为不同城市区别对待，城市间房地产市场分化格局开始显现，各大城市不再会同涨同跌。

对于开发商而言，过去简单粗放的开发方式受到挑战。高地价以及高昂的资金成本，也在不断压缩开发商的利润率。纯住宅的开发利润越来越小，开发商或修炼自己的商业开发能力，转去拿商业比例更大的地块，获得相对便宜的地价，住宅销售保本回现，商业运作或销售实现盈利。开发商或依靠优秀的配套服务能力，全面提升全产业链服务能力，如万科城市配套服务商、保利新成都生活引领者的定位。

就今年来看，虽然在经济持续下行压力下，相对宽松政策或将出台支持经济维持7.5%的增速，但房地产资金面并未松动。开发商在较大现金流压力下，一方面积极去库存，一方面慢开工。因此，市场成交虽然萎缩，但开工量也在下滑、供应减少，供求正在重新寻找平衡点。对于购房者来说，成交量价涨了跌，跌了涨，是一个正常规律。正确看待楼市涨跌，下半年是个买房季。

成都楼市“贬值”几率不高

中成房业总经理罗鸣

未来成都房价下降空间不大，楼市“贬值”几率不高。以前开发商单纯靠“拿地、建房、卖房子”的模式已经难以通行。随着一些区域楼市开发过剩，楼市进入一个深度调整周期。尽管进入了白银时代，由于成都住宅价格泡沫较小，楼市较为健康，大幅降价几率不高。

首先成都房价收入比不高，2013年成都房价收入比为7，可以说基本属于正常区间；第二成都房价在全国排名比较靠后，大概排名20；第三成都房产市场库存不太严重。成都目前主城区住宅存量有753万㎡左右，去库存周期为9个月，属于正常水平。第四，去年成都地价涨幅较大，主城区地价涨幅达到了45%。在地价、建安成本上涨等多方面因素作用下，成都房价几乎没有降价的空间；预计未来市场价格会有小幅调整，但是调整空间有限。

未来，成都楼市购买市场更理性，市场发展更健康、稳健。2013年十八届三中全会召开后，政府致力于建立房地产行业“长效调控”机制，通过市场化调节来促进楼市健康平稳发展，减少对楼市的行政干预。整体来看，2014年楼市发展的宏观政策环境仍然是稳健的。尤其成都作为楼市发展相对健康，房价涨幅比较平稳的城市，行政调控干预的可能性不大。因此在宽松的政策环境下，成都楼市将保持较为良好的发展态势。

2014下半年，如果宏观经济持续走低，央行、地方政府会进一步放宽信贷、楼市调控政策，积极引导楼市预期，刺激消费需求。随着全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，预计未来成都房地产市场基本面不会发生太大变化，市场发展将更为健康、稳健。