多地现业主“弃房断供”现象(2)

连线律师

断供不能免除还款责任

苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露，一直以来都存在房贷断供的情况，自己此前就代理过多个此类案件，大多是因为业主无力支付才会出现断供。

刘律师称，业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签订房产抵押合同，千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。

“从法律角度分析，断供对借款人是非常不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的断供，银行都有可能宣布借款合同到期，要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。

此外，不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供，银行起诉业主，基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产，一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付。

“拍卖完后，房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此，正常人千万别断供。”刘律师说。

法官支招

购房者放贷者都应谨慎

金法官认为，面对断供频发现象，无论是购房者还是放贷人，都应理性而为之。为此，金法官提出一些建议，希望能够减少断供现象的发生。

从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。

因此，作为银行应加强信息核查。在银行的各类信贷中，个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种，但近期出现的断供现象，提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力，导致银行面临坏账“被迫当房东”的风险。

一些城市出现低首付的促销手段，虽然可从一定程度上推动楼盘的热销，但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市，多套囤积，稍遇变故，就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力，盲目入市，一旦感受到还贷压力，只得选择不还贷。因此，作为开发商，应当理性促销。

银行向借款人提供贷款，会对借款人的收入情况进行审查，通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见，此类证明是银行发放贷款的重要依据，企业单位在出具证明的时候必须客观公正，避免夸大，给银行审核工作带来困难。因此，作为借款人所在单位，在出具相关收入证明时，为了避免借款人后期出现弃房断供违约现象，应当尽量客观。

作为借款人应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理，看到房价水涨船高，看到售楼处门前排长队，就冲动购房。应当有长远规划和风险意识，对自身还款能力要有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

一旦买房并向银行借款后，要记准自己的房贷还款日，不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况；最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。

如果经济确实出现困难无法还款，可以通过与银行协商的方式解决，比如，可以到银行要求做贷款展期，要求银行适当合理地延长自己的还款期限，或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。（记者 马超 通讯员 程学华）