楼市不崩盘不等于楼市不下行

作为一位从业多年的老家伙，2003年以来，有关楼市崩盘的论调我应该听到过至少10次了。有的是专家学者释放出来的，有的是国外机构的经济学家喊出来的。

但与国内某些胸无点墨，全靠危言耸听吸引群氓的伪专家不同，国外机构的经济学家是从其西方经济学思维推导的结果。譬如，中国的居民收入与房价之比，完全脱离正常逻辑——其实是包含大量灰色收入的高收入群体在拉涨房价；住宅供应如此庞大，需求很难长时间保持同步增长——其实是投资投机需求在推涨房价。

还有一项刚性因素，与国外不同。那就是土地招拍挂制度。土地成本是构成房价的主要因素，而2004年以来的地价一直是在快速上涨。虽然总是有些倒霉鬼被地王绊个大跟头，但整体而言，不断上涨的地价仍是房价的重要推手。

也许投资需求可以限制，商品房上市节奏可以人为控制，但几乎没听说要对土地供应制度进行大的改革。中央和地方都知道，短期内，我们还离不开土地财政。国务院要清理地方债务平台，土地之于地方政府就更加重要了。

很多朋友都将卖地收入作为土地财政的评估标准。譬如，2012年全国土地出让合同款为2.69万亿，2013年猛增至3.9万亿，而2013年全国财政收入为12.9万亿。土地收入的分量有多重一清二楚。直接来源于房地产的税收2.6万亿就不提了。

但还有一个如果不是更加重要至少也是同等重要的方面，土地抵押贷款。根据《2013中国国土资源公报》，截至2013年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，同比净增1.77万亿元。

请注意，7.76万亿元土地抵押贷款额，只计算了84个城市。而全国有600多个城市。据我所知，很少有哪个城市不拿土地作为抵押物去申请贷款的。当然，我们不能简单地将84剩以7，得出有几十万亿的土地抵押额，但全国超过10万亿应该是保守估计吧。当然，以土地为抵押物的，既包括地方政府，也包括企业。

对地方政府来说，土地，不仅是一项无法替代的主要收入来源，而且还是一种融资工具，就获取的金额数量而言，土地作为融资工具的效能，很有可能要大于卖地所得。过往多年，一些城市的融资平台，主要的抵押物就是土地。

从城镇化的内生需求来看，房地产不存在崩盘的现实基础；从地方政府对房地产尤其是对土地的严重依赖来看，也不允许房地产崩盘。假设房价、地价同时大跌30%以上，作为抵押物的土地总价值额就要缩水数万亿，这绝对是地方政府和土地持有企业无法承受之重。

与地方政府同患难的，还有银行。据央行10月28日公布的数据，至今年三季度末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，远高于金融机构贷款余额13.2%的增幅。金融机构人民币各项贷款余额为79.58万亿元，房地产贷款占比超过20%，仍然是权重最大的行业。

虽然银监会此前做过多次风险测试，哪怕房价下跌30%，增加的不良率不会超过1个百分点。但由于房地产贷款余额高、权重大，直接损失的总额也相当可观。更重要的是，房价大跌必然带动地价下跌，以土地为抵押物的贷款，也将大幅缩水。

楼市不会崩盘，并不意味着楼市不能下跌。事实上，我一直在鼓吹楼市应有为期两年的温和调整，意在消除楼市局部的、区域性的泡沫。与经济结构调整相适应，以房价地价大涨、成交急升为标志的楼市10年疯狂过后，应该来一次软着陆。