解析房贷还款等额本息与等额本金的本质 等额本金并非绝对划算

其实这个数字是虚的，水分很大，原因在于上面的计算过于简单，忽略一个理财中非常重要的问题，就是钱是有时间价值的，2014年的100元比2034年的100元购买力更强。“如果考虑到钱的时间价值，就会发现，等额本金还款法其实是被施了障眼法，并不具备明显优势。”

时间差巧施障眼法

等额本金还款法是如何被施了障眼法呢？

银行人士指出，申请20年期26万元的贷款，采用等额本息还款法，月供一样，都为1885.29元，简单明了；采用等额本金还款法，前6个月的还款额分别约为：2415.83元、2410.28元、2404.73元、2399.18元、2393.63元、2388.07元，而最后一个月（第240个月）的还款额为1088.89元，由于每个月还款金额不等，因此很多分析在把其和等额本息还款法比较优劣时，只简单地用到了利息总额。

“等额本金还款法前几年每个月比等额本息要多还钱，以上面大邑购房贷款26万的例子计算，第一个月要多还530.54元，一直到第97个月（第9年第1个月）才会比等额本息的1885.29元少。这些早期多还的钱，无论是买国债、基金，还是存银行都会有收益，而且年头越多收益越多，这就是被忽略的钱的时间价值，显然上面的简单计算方法并没有计算在内。”业内人士说：“都知道20年前的100元比现在的100元值钱，但例子中，不同时间的100元却是等值的，这与实际情况并不相符。”

还钱越快利息越少

由于不同贷款人的理财能力不同，手里钱的时间价值也不同，因此算起来比较繁琐，远不如前面31903.33元的差额一目了然，便于理解。

为了说明问题，银行人士给我们算了另外一笔账，如果完全忽略钱的时间价值，只用利息额多少评价贷款方案优劣，20年期26万元贷款采用等额本金第一个月需要还款2415.83元，如果该贷款人有足够的支付能力，没必要后面逐渐减少，大可以采取月供为2415.83元的等额本息还款法，这样还款时间降到了13.07年，支付银行利息总额119017.4075元，利息支出会再减少41548.84元，更合适。

每个月还款额增加，钱还得越快贷款利息就越少，从这一方面看，等额本金不过是通过前面多还后面少还的变速方式保持了整个时间不变，形成了迷惑人的假象。不同贷款方式的差距并没有数字上那么大，贷款人为了减少贷款利息，只要把握好月供的数量就足够了。