非对称降息刺激二手房业主加价 涨幅10至50万

一石激起千层浪。11月21日，央行突然宣布非对称性降息，引发北京楼市一片哗然，对政策变化感知最为敏感的二手房交易市场更是“热闹非凡”。

据市场研究机构统计，降息首日，北京、上海、天津等城市二手房交易客户到店咨询量大幅上涨，房源委托和需求登记量亦有所提升。

《中国经营报》记者近日走访北京市各大中介门店发现，“9·30”新政出台后，二手房交易量明显增加；特别是11月21日央行宣布降息后，已经委托房源的业主开始小幅加价，购房者由观望开始变为适时出手，咨询量更是翻番。

有关专家表示，从现阶段到春节前，将成为本轮楼市调整以来的又一个置业窗口期，楼市成交量将出现较为显著的增加，宏观楼市价格也将随之逐步扭转全面下滑的态势，止跌企稳，2015年的楼市也将可以预期。

二手房现加价趋势

11月21日，央行宣布非对称性降息，自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。与此同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

这一决定犹如投入水中的石子，掀起层层涟漪。连日来，降息成为北京房地产市场热议的话题，而对于一向敏感的二手房市场来说，感知则更为明显。

据伟业我爱我家市场研究中心降息首日的统计数据表明，北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等全国12个城市门店咨询量显著上涨，与前一周六相比，上涨幅度高达五成以上，委托量与需求登记量也出现了明显增加。

本报记者近日走访链家地产、中原地产、我爱我家等中介机构北京各大门店发现，降息后数日，咨询电话、委托量、官网流量等数据有所提升。“有的已委托房源的业主开始出现10万到20万元的小幅加价，有的甚至直接加价50万元。”北京市海淀区世纪城(论坛)链家地产一位置业顾问告诉记者，“实际上，从"9·30"新政之后，交易量已经明显回升，成交价也开始止跌企稳，业主、购房者的心态也开始发生变化，业主开始对后市看好，购房者由观望情绪转为适时出手。”

“近半年来，受国家出台的系列政策影响，使一部分刚需以及改善型购房者入场，但投资性需求依然被排挤在外。”上述链家地产置业顾问向记者表示。

11月14日，数据显示，“9·30”房贷新政后，北京二手房“量价”开始出现明显变化。在成交量方面，10月北京二手房住宅网签量8923套，基本与9月持平。10月20日之后，连续多日网签达到450套以上，最后一周工作日网签量基本保持在600套以上。价格方面，10月北京二手房住宅成交均价约为29000元/平方米，环比9月上涨约10%左右。

链家地产市场研究部张旭解释称，“9·30”央行新政推出以后，实际成交量与表面数据差距较大。造成这一结果的原因一方面与“十一”假期网签量较少有关，另一方面也受到网签滞后因素的影响。从链家地产成交数据来看，10月成交量环比9月同期大约增加一倍。按照网签延后的趋势判断，11月北京市二手住宅网签量突破万套的可能性较大。

置业“窗口期”到来

世纪城晨月园小区一位出售房源的业主告诉记者：“看到国家连续出台利好政策后，我认为现在出手应该是好时机，趁现在有行情，能卖个差不多的价钱，只要能尽快出手就行。”

从降息落地首日的市场表现来看，业主与购房者的入市意愿都有明显的增加。这或将预示着930新政后市场新一轮反弹升温的开始。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，自今年下半年限购在非一线城市和三亚逐步松绑、退出以来，随着“930”房贷新政、公积金新政，以及各地方城市不同程度的引导需求入市、“去库存”举动的铺开，本轮楼市调整各层面的托市举动已对市场产生相应影响。本轮央行降息，将与这些市场利好形成叠加效应，在直接降低购房人按揭成本的同时，也将显著改变楼市各方对后市的预期。

基于此，胡景晖表示，从现阶段到春节前，将成为本轮楼市调整以来的又一个置业窗口期，楼市成交量将出现较为显著的增加，宏观楼市价格也将随之逐步扭转全面下滑的态势，止跌企稳，2015年的楼市也将可以预期。

记者从多名业内人士处了解到，普遍认为当前楼市由过去的“黄金时代”进入“白银时代”，而“白银时代”最主要的特征就是供求将会逐渐达到平衡状态。根据目前的情况来看，短期内无法改变楼市总体供大于求的局面，所以“去库存”压力依然明显。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态。因此，楼市库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。

对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，短期内，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了94折。按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元，购房者的购房成本在降低。

张宏伟认为，对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

此时，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好政策短期红利带来的购房“窗口期”。

不过，业内人士表示，二手房挂牌价格的上涨，并不与成交构成因果联系，虽然利率下调，但信贷投放量的总盘子仍然没有变化，这也是未来楼市能否真正回暖的最大变数。