新政后房价止跌作用大暴涨几率小(3)

无法逆转楼市分化

总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。

实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期释放出六五折销售的消息后，引发老业主冲击售楼处。然而，在城镇常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已是北京的2倍，去库存周期高达26个月。即使有了房贷新政，“降价跑量”仍是开发商不得不做出的必然选择。

“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”

在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。

“从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应的情况看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

刘洪玉介绍，目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续的研究探索中。在他看来，如果按照今年10月中旬出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。“再配合公积金异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。”