地方救市心强烈部委发声维稳 房地产政策或再起(3)

楼市新常态下的政策市

值得注意的是，随着楼市预期不断转好，百城住宅价格在新年首月止跌。最新数据显示，015年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格10564元/平方米，环比微张0.21%，这也意味着，百城住宅平均价格结束了环比8连跌局面。

从环比涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。与上月相比， 1月价格环比上涨的城市数量增加14个，其中涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个。其中，十大城市住宅均价环比同时止跌上涨。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米，环比止跌上涨，涨幅为0.59%。北上广深一线城市更是全线上涨。北京涨幅最大，环比上涨1.15%，上海环比上涨0.78%，深圳环比上涨0.64%，广州环比上涨0.33%。

那么房地产势头是否将会重新燃起？对此，聂梅生认为，房地产市场将再度迎来政策市。但她指出，此轮政策市将与过去不同，将是在新常态下的变革。因此，不会带来巨幅波动。

的确，现阶段房地产市场面临着新常态。万科北京区域首席执行官毛大庆就表示，人口红利拐点、城镇化降速以及社会总库存难解决是中国房地产无法避免的三大问题。因此，在资金压力下，2015年房企将在淡出大开发模式的同时，降价回笼资金以消库存现象将更加突出。

对于人口红利，毛大庆表示，作为支撑房地产的绝对刚需，第一次购买的购买力，中国20-29岁婚龄人口数量快速下降，15岁至64岁的劳动生产力人口数量也在显下滑，这就意味着显然已出现人口红利拐点。

在此背景下，高企的库存消化周期将更加延长。毛大庆表示，现阶段中国人的房子的户均套数已经1.03套，这意味着从总体来看，房屋总数已经足够，但目前我国城市间不平衡，北京人均套数仅为0.8到0.9，但很多城市超过1，甚至将已批未建住房计算的话，部分地区将高达1.5—1.6。

另一方面，从国土部数据来看，现阶段地方已批但还未卖给开发商的土地指标，与开发商仍未开工的土地合计，已足够现在数年正常库存，仅以现在的土地出让的速度光卖地还足够卖两年。

的确，上海房地产研究院最新报告显示，35城连续第五年呈现供大于求的态势。截至2014年12月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。其中，35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。

因此，毛大庆认为，在房地产市场态势转变后，房企将逐步淡出之前的大开发模式，一方面加快去库存回笼资金速度，另一方面，转型寻求自身出路。

张其佐则指出，虽然现阶段各地有救市倾向，但不会再重复过去老路。“中国经济结构调整来之不易，单纯依赖房地产只会出现新风险。这就意味着，如果仍采取过去老路救市，只会产生泡沫，甚至产生更大的泡沫风险”。