新开工投资增速持续低迷 二三线城市又现降价

“现在正是房地产最艰难的一刻。从全国的整体情况看，中长期会走出一波上升行情。”一位在长三角楼市深耕多年的业内人士认为，但是很多中小型房企仍将在资金漩涡中挣扎。

来自亿翰智库研究中心的数据可资佐证。2015年2月，前50强房企销售总和为812.9亿元，环比大幅下降47%；同比同样大幅下降。拿标杆企业来说，万科2015年截至2月底预估销售金额307.1亿元，同比下降23%，其中2月单月同比大幅下降38%；恒大2月单月业绩同比下降54%；保利单月同比下降42%。

多名业内人士告诉记者，无论是一二线城市还是三四线城市，都需要经过一段时间调整才能逐渐回暖，去库存导致的房价调整现象将从三四线城市开始蔓延。

二三线城市又现房企挣扎

杭州又现降价现象。杭州华瑞房地产旗下项——华瑞晴庐，自3月4日开始推出100套特价房源，均价直降5000元/平方米，户型包含89-180余平方米，折后总价95万元起。据现场销售人员透露，降价后的均价基本在12000-13000元/平方米左右，而周边同类楼盘均价为14500元/平方米左右。从当年该项目楼面价9184元/平方米来看，现有售价应该不赚钱。

华瑞晴庐降价，是杭州高库存的一个折射。

“杭州市商品房库存15万套左右，去库存化需20个月，主城区库存约9万套，去库存化需要17个月。”在3月7日的全国两会上，杭州市长张鸿铭向媒体报告了一组最新数据。但张鸿铭直言“不会崩盘”。

杭州并非浙江孤例。浙江的舟山，也出现了供大于求的情况。据大舟山房产网数据中心统计，2014年舟山全市共成交8145套商品房，较2013年（9963套）下跌18.25%；总成交面积83.3万平方米，较2013年（约106.52万平方米）下跌21.8%。

今年2月初，舟山市统计局、舟山调查队在2014年统计分析报告中曾建议：加快消化库存房源，同时加强房地产企业资金状况的监管，防止资金链断裂引发社会不稳定因素。据当地媒体透露，舟山市区（定海、普陀）新建商品住宅库存12118套，按照2014年平均销售速度，需要25个月消化。

当地一名房地产公司老总告诉记者，舟山本土常住人口只有100多万，人口导入长期不活跃，商品房供大于求，很多楼盘卖不动了只能降价。并且，向银行申请开发贷款不容易，舟山大部分房企为了缓解资金链问题，普遍使用信托等资金杠杆，一旦遇到刚性兑付，就会倒逼这些房企降价促销保证现金流。

据调查，舟山已有一家颇具规模的房企隐现资金链问题，除了近期有多个信托到达刚性兑付的最后期限之外，当地一家商业银行也计划提前对该公司收贷。

除了降价促销，变卖股权也是房企惯用手段。据中原地产研究部最新统计数据显示，目前上海产权交易所待售房企股权达到19宗，总权益金额接近百亿。例如上海新安亭置业有限公司以近1650.95万元受让25%股权、上海明正房地产有限公司1300万元受让10%股权、北京华南大厦有限公司以73733万元受让25.382%股权。

不仅浙江，“加紧去化”已成为长三角开发商普遍共识。

新开工投资增速放缓

但也有对后市乐观的企业。与大多数房企对楼市今年去库存为基调的保守看法不同，旭辉地产认为，今年将是新一轮房地产市场上行周期的开始，预期今年中央会继续执行宽松的货币政策，随着市场预期利率及存款准备金率进一步下调，楼市供求将趋于平衡。上半年楼市仍然以去库存为主，下半年将逐渐回暖，但不同城市回暖情况将出现分化。因此，这家规模属于中型的房企将2015年全年合同销售目标调升18%至250亿元。

3月10日，旭辉地产发布2014年度报告，去年全年该公司合同销售金额上升至212亿元，同比增长38.4%，属于极少数开发商实现超过30%或以上的销售增幅。

房地产咨询机构亿翰智库回顾了近年来房地产行业演变的基本逻辑：自2011年初开始的此轮房地产调控，连续16个月，导致需求越积越多，新开工越来越少，2012年一季度后宏观调控有所放松，货币发行较多，此后20个月住房需求迅速释放，房价报复性反弹，到2014年2月需求后继乏力，行业出现拐点，一路下行。直至去年第四季度，央行降息，调整二套房信贷政策，逼出了一波改善性需求。但今年年初市场重显疲软。

亿翰智库房地产行业研究员魏峰分析指出，目前行业内部存在的风险主要体现在两方面：一是从价格方面来看本轮周期价格并未出清，调整效果不明显；二是从行业供求关系角度上来看，需求无法形成有效积累，进而造成新开工投资增速预计将持续低迷。

从本轮调整周期来看，2014年无论是土地还是住宅成交市场的调整并不明显，尤其是降价还没到位，就由于限贷限购松动以及降息的推动，需求被提前释放，导致一二线城市地价出现较大幅度上升，部分项目房价小幅上涨。

魏峰认为，2015年上半年将会出现因需求明显不足造成的成交持续低迷。下半年由于2014年度新开工减缓造成供应量减少，以及需求的逐步累积，市场将会形成一波明显的回暖。