降息促进楼市需求回暖 改善型需求酝酿入市

对于身处一线城市工作生活的人们而言，购房绝对算得上是一件“人生大事”。经过2014年调整后，今年楼市逐步呈现企稳迹象。在降息及二套房政策放松预期刺激下，刚需乃至改善型需求入市的积极性正被重新点燃。

市场需求回暖

80后小王是北京众多刚需中的一员。毕业已有几年的他开始着手在北京购房，而这仅仅是广大80后乃至90后购房人群的一个缩影。

从2014年下半年开始，小王便利用大部分周末时间出去看房，但看来看去却一直未能下定决心。“很多大城市的房价都下降了，但北京房价变化并不是很明显，所以当时总想再等一等。”小王坦言。

2015年2月底，央行宣布降息的消息真正触动了小王的神经。“以前自己工资大多是放在银行，利息变化在数字上没有太大体现。但这次打算购房又赶上降息，才发现利息变化后贷款会省了一笔，对买房还是有一定影响。”小王表示。

小王算了一笔账，如果按照100万元房贷总额、30年贷款期限、等额本息法计算，降息后购房人每月可以节省约160.91元的月供，购房总成本合计节省约5.79万元。小王表示，对于手头资金有限的购房人来说，降息直接意味着购房成本降低。

事实上，不仅是购房成本降低，降息也令市场信心有所回暖，特别是楼市基本面较好的地区，成交量正出现回升。

“虽公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京等城市的二手房价格环比已连续上行。”中原地产分析师张大伟表示，北京楼市逐渐企稳升温，在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场预期将明显向好。

小王在看房过程中也明显感受到了这一点。“去年下半年到二手房中介门店咨询的时候，明显感觉比较冷清。现在去看房，经常是中介带好几个人一起去。有次在看一套学区房的时候，卖房人现场直接加了价，却还有购房人"争抢"。”小王直言。

机构数据也印证了楼市回暖现状。中原地产统计显示，在持续政策刺激下，北京楼市已走出低迷，库存出现趋势性下调。目前北京市可售的住宅库存套数为80657套，这一库存量已是最近半年内的新低。

政策预期松动

除降息刺激外，二套房政策松动预期也是小王不得不考虑的因素。在他看来，如果未来地产政策持续松动，房价有可能会出现反弹。

“从政策基础看，未来鼓励的是自住和改善型需求，所以过高的首付标准并不符合政策要求。”小王认为，当前二套房贷首付比例在六到七成，这一政策在2013年楼市最火爆时期出台，当时是为了控制改善或投资入市推高房价。但经过楼市调整后，目前市场情况和政策导向已不再支持这一政策，“松动是迟早的事”。

事实上，仅从二套房政策看，自去年9·30松绑限贷政策出台后，就已出现变化。此前二套房定义是“认房又认贷”。然而在9·30政策出台后，对“卖一买一”的改善型购房已按照首套房来执行。

“在看房过程中，我们遇到不少都是80后家庭，为小孩儿上学而换购学区房，这已成为当前改善型需求最大的群体之一。所以政策放松对这些改善型需求还是有很大刺激作用。”小王表示。

地产业内人士指出，二套房贷首付变化主要影响一二线城市，这些城市改善需求总量较大，且这部分借助信贷需求较高。所以二套房首付降低将对一二线市场带来比较积极的影响。而目前三四线城市，因为市场供应已处于绝对过剩，因此二套房贷松绑对其影响不大。

目前市场对于房地产未来政策走向的预期普遍趋于宽松。“预计3月以后，信贷政策还会继续放松，这将有利于释放购买力。”张大伟表示，未来可能会出现首套房八五折利率，对于购房者而言，相当于房价变相下调。未来各地方政策也会从其他角度对楼市进行松绑。