三四线城市楼市还在沉睡 房价依然在下降

自“330”政策发布以来，房地产市场经过4个月的发酵，再度迎来新一轮的回暖，确立了上升态势。统计局最新数据显示，6月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为92.63，比上月提高0.2点，这是国房景气指数在连续16个月下降后首次回升。对此，业内人士认为，景气指数的回升，确立此轮房地产市场调整拐点显现，下半年市场将进入常态化的上升通道。

市场 回暖楼市“三速”分化

近日，深圳市龙岗法院发出首个对“330”新政之后关于二手房交易违约诉讼的判决，原因是房主因深圳市场房价暴涨，多次违约提高售卖价格。据悉，4月下旬，购房者以220万元与房主签署购买合同，但在随后两个月内，房主从一开始加价40万元，再度要求加价50万元，两次加价后，该房价格也从初始的220万元涨至310万元。

肆意违约、加价售卖在深圳火爆的楼市中屡见不鲜。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本确定98万元购买深圳前海片区一套32平方米住房的张林，在新政第二天，房主便通知涨价7万元。

值得注意的是，深圳房地产市场火爆是此轮楼市回暖后一线城市的一个缩影。但在热闹的背后，岳阳、宜昌、秦皇岛等地的住房却乏人问津，当问起市场是否有所好转时，当地开发商无奈地摇头，表示虽然市场有所改观，但与一线城市的火热景象比起来相去甚远。

国家统计局最新数据显示，70个大中城市住宅销售价格已从1月64个城市下降，2个城市上涨，转变为5月的20个城市上涨，43个城市下降，而6月上涨城市个数再增至27个城市上涨，34个城市下降。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，房地产市场回暖明显，但分城市来看，房价分化依然非常明显。一线城市需求较旺，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。但另一方面，二线城市与三线城市也展现了不同趋势，二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价依然下降，但降幅继续收窄。

从数据来看，一二三线楼市形成了三种速度的回暖态势。以统计局6月数据为例，在多数城市仍处于回暖初期时，有部分城市已快速回暖，深圳上涨7.2%，上海上涨2.4%，北京、广州涨幅达1.6%，杭州涨幅也达到1.3%。因此，在深圳领衔下5个城市月涨幅超过1%，进入快速上涨阶段，成为此次回暖的第一梯队。天津、沈阳、大连、温州、无锡等31个城市房价6月小幅上涨，涨幅平稳，涨幅低于1%的部分二、三线城市则形成第二梯队。而剩余34个城市房价虽有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成为此次回暖的第三梯队。以秦皇岛、丹东、包头为例，其房价分别从5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

在各地房价涨幅呈现“三速”同时，成交量也有类似趋势。据中原地产统计数据显示，6月前两周，全国54个城市合计住宅签约高达11.3万套，环比上月同期上涨3.1%。其中涨幅最明显的是一线城市，北京成交3449套、环比上涨11.6%，上海成交8113套、环比上涨超过30%。而同策咨询研究部数据显示，6月份监测的14个三、四线城市，商品住宅成交量为150.43万平方米，环比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

压力 去库存成关键因素

对于房地产市场出现的分化，多位业内人士认为，库存是此轮回暖的关键，库存较高的城市处于去库存阶段，在需求难以跟进的背景下，回暖速度较为缓慢。

“三线城市因库存高企，所以短期之内不能迅速消化存量。”中国房地产业协会副会长任志强日前表示，目前全国房地产市场一、二、三、四线城市趋势已经拉开，一线城市反弹明显，二、三线城市特别是三、四线城市仍然持续下滑。

某房地产研究院数据显示，截至6月底，一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米，同比增长3.2%。其中，25个城市出现同比增长情况，具体来看，西宁库存同比增长高达33.3%，烟台与北海同比增幅也高达24.2%与22.1%。与此同时，从去化率来看，6月份，在一线城市存销比仅为11.6个月的同时，二、三线城市存销比分别高达15个月和20.5个月。

值得一提的是，从国家统计局数据可以看到，虽然销售有所回升，但去库存压力并未有所缓解，1至6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1至5月份增速上扬了4.1个百分点;商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，截至6月末，全国商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。而造成该现象出现的根本原因则是三、四线城市库存再度大幅增长。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三、四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

后市 拐点显现下半年持续向好

对于2015年下半年的市场走势，任志强表示，2014年这一轮下降的拐点已经出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是上升阶段。

任志强说，过去在房地产政策出台后，所有城市政策影响明显，但现在不再是如此，而是有严重的滞后。在一线城市快速反弹的时候，二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡觉。因此，在后半年，二、三线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。

中原地产市场总监张大伟也认为，由于经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及库存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四线城市并未同一线城市一样，但从目前来看，三、四线城市的成交量已基本平稳，整体市场恢复的趋势已经明显。

中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长刘元春提醒称，应避免房地产市场加速分化下可能带来严重的“虹吸现象”。他表示，分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局，部分小房地产商却因固化在三线城市，业绩出现加速恶化。

“脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。”刘元春表示，因此后续调控，不能单边简单宽松导向，而应对一线城市进行适度控制，防止价格过度上涨。