不是所有底商都能称为商业街

作者：昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司执行总经理 李超先生

在国内现阶段且相当长的时期，底商被普遍认为是商业地产价值体系里一种高价值、高回报、高收益的“三高”业态。国内各地的开发商在拿地后的规划方案研讨的结果，无一例外不将底商业态的开发模式囊括在整体项目其中，不管是住宅还是综合体，都会规划一定量的面积给底商，而且绝大部分开发商都憧憬着自己项目业态中的底商（自称底商为商业街）如何卖高价、高利润、商业能够呈现巨大的价值、运营后有多繁荣等理想的观点。

实则不然，底商之所以叫底商，是由于其临近行人或机动车通行的交通动线，被多数人误认为就是商业街或者商业步行街。底商是商业地产的一种商业价值表现形态，真正的商业街要有一定规模体量、要有名符其实的商业主题、要能够聚集商气、人气、财气，更要能够形成城市里的“商业集市”，能够被地域人群朗朗上口。所以国内绝大多数城市里知名的商业街都是通过该城市历史文化的底蕴沉积作为其吸客的基石，所以我认为一个地产项目的底商充其量只能被冠以住宅里的“开放式客厅”的代名词，只能成为该开发项目住宅业态或商务业态等的配套产品，狭义上不能称之为商业街。

在国内几乎百分之百的开发商都会将规划项目的底商业态进行销售，中国的商业地产的开发模式起步和发展与发达国家相比较晚，长期在众多国人思想意识里的底商能够实现“一铺养三代”的高投资收益观点被项目城市地域的投资客所追捧。数年前，地产项目的底商，尤其是沿街底商销售都不犯愁，但随着社会文化水平与经济的不断发展，人们对商业地产行业的逐步了解，投资客愈来愈加理性，投资人对商业地产基础知识的“普及”，导致在各级城市里众多地产项目的底商也开始出现滞销的问题。大多数地产项目底商的售价都是透支未来产权者的租金收益，导致即使将底商销售后，产权者的实际市场租金收益无法达到当初购买单价折算后的预期租金收益，以致市场上出现了众多虽然已经卖掉的底商但还处于长期空置的状态，例如潘石屹SOHO中国的SOHO系列产品，无论是银河SOHO、望京SOHO还是三里屯SOHO等，SOHO系列的底商销售单价已经将业主未来多年的租金收益榨取干净，导致产权持有者不得不坚持相对较高的租金来努力博得预期的收益回报，SOHO系列产品现状的租金高、问客少、成交低、空置长的现象就呈现在我们眼前，这种情形的底商就是无商机、无人气、无价值的“三无产品”，如何称能将其成之为商业街？！