楼市住房需求正下降 房价普涨时代终结

2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。

14年后，北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办，将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会?能否造就新一轮房地产升势?

继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后，北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时，北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会，又举办冬季奥运会的城市。

大型运动会不仅是体育的盛宴，更是地产资本的狂欢。2001年7月13日，北京获得2008年夏季奥运会主办权，年底成立组委会，奥运准备工作启动。2002年12月3日，上海获得2010年世博会主办权，次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年，正是国内房地产市场“黄金十年”的起点，这仅仅是巧合吗?北京再次申奥成功，能否造就新一轮房地产升势?

黄金时代

“需求+政策”双重驱动

国家统计局数据显示，1991~2013年，全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米，上涨了6.94倍，年复合增长率达10.16%。

从2003年起，房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。2004~2013年间，全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。

财富证券研究发展中心分析师王群向《每日经济新闻》记者表示，房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长+政策指引”共同作用的结果。

“中国在实施住房市场化改革之前，城镇居民住房实行实物分配制度。然而，相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低，明显滞后于居民对住房的需求，导致城镇住房供给严重不足”，王群认为，随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动，民众对城镇住房的需求进一步增长，在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下，房地产需求端不断膨胀。

与此同时，过去十年，在中国经济的“三驾马车”中，投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征，对整体经济发展具有明显的拉动作用。

财富证券的统计数据显示，1991~2013年，房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%，尤其是2000年以来，这一比例保持在17.05%~19.84%，房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。

白银时代

普涨结束，分化加剧

然而，牛市总有终结的一日。

2014年，房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖，但在多位行业人士看来，与2003年相比，支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，经历了“黄金十年”，房地产需求已经得到了较为充分的释放，城镇居民对住房的需求正在下降，供求关系发生逆转。

财富证券的统计显示，在目前世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其地广人稀的特点有关，其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年，中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米，已经明显高于日本等国的水平，与法国、英国的差距也不到1个百分点，这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。