政策持续接力 楼市回暖明显分化加剧

“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。

在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”;一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。

虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%;而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。

与此同时，一线楼市价格却继续走高。某研究院10月1日发布《2015年9月某地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。

在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。

另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来，一线城市频出区域地王，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。

中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。

专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

贷款资源高度集中于重点城市;购房人口持续导入重点城市;开发性资金向一二线城市集聚。专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。

中国人民大学研究称，目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。