养老地产市场蛋糕巨大 盈利模式仍在探索

重阳节刚过，对老年人的关注是否就是一年一度这一天？

如何养老，去哪儿养老？养老地产成为当下最受关注的话题。

一方面，传统地产开发商、险资纷纷高调进军养老产业，另一方面，“老大难”的盈利问题继续困扰着行业。新鸥鹏集团副总裁李战洪更在不久前放出“养老地产并非蓝海而是死海”的言论，引来一片哗然。

在成都，万科幸福家、置信鹭湖健康公寓成为最新面市的养老产品，保利温江拿地，泰康竞得114亩养老项目用地……2015年，被业界视为“成都养老地产元年”，但是，养老这块大“蛋糕”究竟该怎么吃？各家企业是否做好了准备？未来，怎样的养老地产模式才可能被市场接受？

最新动向

买保险付房费 医养结合 分时度假

9月2日，泰康竞得位于温江永宁片区的114.8亩土地，由于该地块首次明确标明仅限于养老（疗养）服务项目及配套设施建设，此举被各方解读为成都真正意义上的养老产业时代来临。

10月10日，万科幸福家养老公寓、置信鹭湖健康公寓亮相四川第三届老博会，这两者正是两家企业目前主推的养老产品。年初，保利地产则宣布在两河森林片区项目试水养老地产，中石化也斥资80亿元在郫县打造天府惠泽桃源颐养中心。

多方强力资本的进入，让成都养老产业出现了新的动向：

一方面更加重视医养结合。泰康之家·蜀园位于成都国际医学城范围内；万科首个幸福家养老公寓选址在市二医院旁，即将推出的幸福家华西店则紧邻华西医院；置信·鹭湖健康公寓直接定位为西南专业医养融合性社区，以会员制收费，提供给55岁以上的中老年人群。

另一方面，在运营层面开始出现与保险业、旅游业结合模式。泰康之家·蜀园相关人士表示，首批老人预计于2018年正式入住，将延续公司在其他城市的模式，把保险产品与养老社区结合在一起。比如，在北京燕园项目，购买的保险产品可以用来支付入住后的费用。位于青城山的颐天康养负责人介绍说，项目利用“分时度假”操作模式，提供候鸟式养生度假服务，夏天住在青城山，冬天可以去到公司在三亚等地的其他房源，还与一些景点合作，满足老年人的旅游需求。

未来前景

5年后老年人占2成 消费万亿“蛋糕”

上述是成都市场近期的动态，纵观全国范围，竞争也格外激烈。全国有80余家企业进行养老地产开发，这是同策咨询给出的最新数据。

据统计，2020年，我国60岁以上的老年人口占比将达19.3%，2025年这一数据将达到38.6%。据成都市老龄委相关负责人介绍，截至2014年底，成都60岁及以上老年人口2492847人，占总人口的20.6%，但全市养老机构床位仅70414张。

伴随着老龄化形势加剧，以及巨大的市场缺口，老年消费和养老服务市场需求逐步释放。全国老龄委数据显示，2014年中国老年人口的消费潜力为4万亿元，到2025年这一数据将增长至106万亿元左右，老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。

国泰君安近日发布的研究报告认为，预计到达2020年，各方面已经达到足够成熟的条件来支持养老地产高速扩张。中性假设下，我国年增加机构养老地产面积约为住宅年销售面积的1.5%，考虑社区养老后，约增加6%的年销量需求，市场空间较大。

另一好的信号是政府部门逐步对养老产业做出政策性指导，《四川省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》也于2014年落地，要求大力发展居家养老和社区养老服务，加强养老机构建设。意见称，盈利性养老机构建设用地按国家规定优先保障供应，可采取招标等方式合理控制地价，降低养老机构建设成本。

现实窘境

是“高大上”还是“高危”产业？

“养老地产是个‘高危’产业。”今年是张先生从事这行工作的第五年，他告诉成都商报记者，表面看起来“高大上”，背后却无比辛酸，如何盈利让不少企业抠破脑袋，也让更多人因失利放弃。

四川省社科院相关人士称，在前一阶段粗犷的发展过程中，由于统一的行业标准和市场规范的缺乏，个别企业就打着养老的旗号实则“圈地”赚钱。“市场规范问题未来会得到改善，但盈利模式的探索还将持续很长时间。”

同策咨询研究部总监张宏伟称：“从全国范围来看，一些养老项目床位的出租率达到50%，就算很不错了。”成都商报记者发现，成都项目大多处于起步阶段，甚至还未面市，谈论床位和房间出租率还为时尚早，但企业的盈利模式同样处于探索阶段：即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方试水。

万科于2013年在成都推出第一家社区专家养老机构橡树汇长者专顾中心，今年又推出幸福家养老公寓，而在其杭州随园嘉树项目，则开发的是可销售的养老住宅。

泰康之家在北京、上海、广州、武汉、成都打造的是旗舰社区（持续照料的退休社区）；在三亚海棠湾、苏州阳澄湖畔则为度假社区，社区居民可选择在三亚和苏州进行候鸟式养老。

“未来养老地产项目要长期运作，政府在政策及税费制度上应该提前构建，这样开发企业进行操作的时候，才会真正用心搞好项目经营，而非只是追求短期内的投资回报和利润。另一方面，之前一些养老机构配套设施落户，服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验不足导致不愿接收入住前就已失能的老人。”张宏伟表示，如果没有改变，养老地产看似市场“蛋糕”大，但风险依旧不小。